Von der Höhle zum Wolkenkratzer

Der Immobilienbegriff im Fokus

In der Steinzeit schützten Höhlen ihre Bewohner vor Wind und Wetter. Sie dienten außerdem als wichtige Lager- und Produktionsstätten. Höhlen stellten folglich die ersten Immobilien dar. Heutzutage sind nicht nur die Immobilien, sondern vor allem auch der Immobilienbegriff deutlich ausdifferenziert. Ein Jurist versteht unter diesem Begriff etwas anderes als beispielsweise ein Ökonom. Regensburger Experten nehmen den Immobilienbegriff kundig unter die Lupe. Sie stellen verschiedene Definitionen vor und zeigen auf, welche Definition für den Immobilienökonom am sinnvollsten ist.

Von Professor Dr. Karl-Werner Schulte, Professor Dr. Stephan Bone-Winkel und Dr. Christian Focke, Universität Regensburg

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Im Zentrum der Immobilienökonomie steht die Immobilie. Der Begriff ist jedoch nicht einheitlich definiert - weder im allgemeinen Sprachgebrauch noch in den diversen Wissenschaftsdisziplinen, die sich mit der Immobilie mittelbar oder unmittelbar beschäftigen. Stattdessen existiert eine Fülle von teilweise synonym verwendeten Wörtern. Hierzu zählen Grundstück und grundstücksgleiches Recht, Gebäude, Grund und Boden, Liegenschaft, Grundbesitz oder auch Realvermögen beziehungsweise Grundvermögen.

Die Immobilienökonomie als wissenschaftliche Disziplin verfolgt einen interdisziplinären Ansatz, sie gründet auf einem betriebswirtschaftlichen Fundament, zieht aber auch „immobilienahe" Wissenschaften mit ein - im Einzelnen sind das die Volkswirtschaftslehre, die Rechtswissenschaft sowie die Ingenieurwissenschaften, besonders das Bau- und Vermessungsingenieurwesen, und die Architektur sowie die Stadtplanung. In diesen verschiedenen Wissenschaftsdisziplinen werden sehr unterschiedliche Immobilienbegriffe verwendet. Grob kann dabei zwischen einer ingenieurwissenschaftlichen (physischen), rechtlichen und ökonomischen Definition unterschieden werden.

Immobilien in Deutschland

Nur 13,2 Prozent der Gesamtfläche Deutschlands entfallen gemäß Statistischem Bundesamt (2006) auf urbane und industrielle Nutzungen. Den weitaus größten Anteil machen Land- und Forstwirtschaft mit rund 82,2 Prozent der Gesamtfläche aus. Betrachtet man die wertmäßigen Anteile der Flächennutzungen, dann ergibt sich ein konträres Bild: Während ein Quadratmeter Ackerland auch in teuren Lagen nicht mehr als etwa vier Euro kostet und Waldflächen regelmäßig sogar unter einem Euro gehandelt werden, kostet beispielsweise ein Quadratmeter Grundfläche in bester Wiesbadener Innenstadtlage bis zu 8.500 Euro - als reiner Bodenpreis.

Nicht nur Steine und Mörtel

Im Folgenden wird kurz auf den physischen und juristischen Immobilienbegriff eingegangen und daran anknüpfend detailliert der ökonomische definiert.

Die intuitivste und wohl auch am meisten verbreitete Definition des Begriffs Immobilie ergibt sich, wenn man die Betrachtung auf die physischen Dimensionen beschränkt. Die materiellen Eigenschaften der Immobilie sind dann allein ausschlaggebend. In der angelsächsischen Literatur wird diese Sichtweise treffend als „bricks and mortar concept" beschrieben. Die materiellen Eigenschaften sind bei dieser Herangehensweise die bestimmenden Merkmale der Immobilie: Wände, Böden, Decken und Dächer werden auf einem Segment der Erdoberfläche errichtet und grenzen einen Teil des darüber liegenden Luftraums künstlich ab. Die Immobilie ist also ein dreidimensionales Gebilde, das Flächen und Räume schafft, indem es „innen" und „außen" durch eine künstliche, materielle Barriere trennt.

Diese Darstellung ist eingängig. Kann sie aber die Grundlage für die Immobilienökonomie darstellen?

Wohl kaum, denn diese Sichtweise ist aus zwei Gründen zu eng: Erstens stellt sie nur auf die Gebäudestrukturen ab und lässt daher Grund und Boden unberücksichtigt. Zweitens werden die Gebäude vom Menschen nicht um ihrer selbst Willen errichtet, sie sind vielmehr dazu da, einen Nutzen zu stiften. Eine Definition, die nur auf die materiellen Dimensionen beschränkt ist und die Nutzenstiftung nicht mit einbezieht, ist daher zwangsläufig für die wirtschaftliche Betrachtungsweise zu eng gefasst.

Vom Erdmittelpunkt ins All

Deutlich differenzierter wird die Immobilie in der Rechtswissenschaft betrachtet. Leider geht die Differenzierung zu Lasten der Einheitlichkeit: Eine allgemeingültige Legaldefinition für den Ausdruck „Immobilie" gibt es in Deutschland nicht. Im Gegenteil, das Wort „Immobilie" wird in den wichtigen Gesetzespassagen, insbesondere im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), nicht einmal verwendet. Das BGB spricht vielmehr von Grundstücken und regelt das Grundstücksrecht in den §§ 93-97 (Allgemeiner Teil) und §§ 873-902 (Sachenrecht). In §§ 93-97, wird geregelt, welche Bestandteile dem Grundstück zugerechnet werden. Aus diesen Normen ergibt sich etwa, dass Gebäude rechtlich ein Bestandteil des darunter liegenden Grundstücks sind, weil sie fest mit dem Grund und Boden verbunden sind. Die §§ 873-902 regeln hingegen die Übertragung des Eigentums an Grundstücken und die Belastung eines Grundstücks mit Rechten und schreiben die Eintragung solcher Vorgänge im Grundbuch vor.

Im Sinne des BGB ist ein Grundstück ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche. Zum Grundstück gehören dabei aber auch der Raum über der Erde und der Boden unter der Oberfläche. Das Eigentum am Grundstück erstreckt sich also auf ein kegelförmiges Gebilde, das vom Erdmittelpunkt ausgehend theoretisch unendlich weit ins All hineinreicht, wie Abbildung 2 veranschaulicht. Jedoch bestimmt das BGB auch, dass der Eigentümer „Einwirkungen" in großer Höhe und Tiefe nicht ausschließen darf (§ 905 BGB). So muss er beispielsweise Luftverkehr über und Bergbau unter seinem Grundstück zulassen (vgl. Palandt, S. 1382).

Mit dem Grundstück eng verbundene Rechte

Die wesentlichen Bestandteile eines Grundstücks sind gemäß §§ 94ff. BGB die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, wie etwa Gebäude und Gebäudeteile. Sie gehören ebenso zum Eigentum am Grundstück, wie die mit dem Grundstück verbundenen Rechte.

Mit dem Eigentum am Grundstück gehen verschiedene Rechte einher. Manche bestehen in jedem Fall und für jedes Grundstück, andere bestehen nur im konkreten Einzelfall. Beispielsweise ist das Jagdrecht (nicht aber das Jagdausübungsrecht) untrennbar mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden (vgl. § 3 BJG), besteht also immer und für jedes Grundstück. Rechte, die mit dem Eigentum an einem Grundstück einhergehen können, sind etwa Vorkaufs- und Wegerechte.

Welche Rechte können an einer Immobilie bestehen?

Die wichtigsten Rechte sind das Eigentumsrecht, das Miet- oder Pachtrecht, das Erbbaurecht, das Grundpfandrecht und das Baurecht.

Immobilien spielen des Weiteren eine Rolle im Bewertungsgesetz (BewG), im Einkommensteuergesetz (EStG) sowie in anderen Rechtsnormen wie zum Beispiel der Wertermittlungsverordnung (WertV), das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und die Erbbaurechtsverordnung (ErbbauVO). Es gibt in der Rechtswissenschaft keine konsistente Begriffsauffassung der Immobilie. Ein „kleinster gemeinsamer Nenner" der juristischen Definitionen lässt sich folgendermaßen beschreiben: Juristische Definitionen erschließen den Immobilienbegriff über den Grund und Boden. Im Gegensatz zur physischen Definition werden Gebäude nicht als rechtlich eigenständige Sachen aufgefasst; sie sind lediglich als ein Bestandteil des Grundstücks anzusehen (vgl. im Einzelnen Schulte und Usinger). Auch die juristischen Begriffsbestimmungen sind für die Zwecke der Immobilienökonomie nicht ausreichend. Zum einen sind sie nicht einheitlich und daher nicht umfassend genug, zum anderen gehen sie mit der Grundstücksfokussierung am Kern der Sache vorbei:

Die Bedeutung des Grund und Bodens mag zur Zeit der Einführung des BGB noch im Vordergrund gestanden haben. Im Zeitalter der Wolkenkratzer dominiert aber das Interesse an der Gebäudestruktur in aller Regel über die Betrachtung des Grund und Bodens.

Durch Immobilien investieren und produzieren

Die Wirtschaftswissenschaften unterscheiden ein investitionstheoretisches und ein produktionstheoretisches Verständnis von Immobilien. Investitionstheoretisch sind Immobilien Kapitalanlagen oder Sachvermögen, während die produktionswirtschaftliche Analyse vom Verständnis der Immobilie als Produktionsfaktor ausgeht (vgl. Schäfers, S. 14ff.). Der wirtschaftliche Charakter der Immobilie ergibt sich sowohl nach investitionstheoretischer Sichtweise als auch im produktionstheoretischen Verständnis aus der Nutzung, nicht aus ihrer physischen Produktion. Nicht die historischen Herstellungskosten bestimmen den Wert, entscheidend ist, welche Honorierung die Nutzung durch den Markt erfährt.

Investieren: Geld in Beton gegossen

James A. Graaskamp, der in Amerika die Immobilieninvestment-Theorie mitbegründete, beschreibt den Immobilienbegriff aus der investitionstheoretischen Perspektive sehr anschaulich: Ein Neandertaler rollte einst einen Fels vor den Eingang seiner Höhle und schuf eine Immobilie, indem er neben dem leeren Raum zusätzliche, in der Natur nicht vorhandene Güter, wie Wärme, Sicherheit oder Exklusivität, bereitstellte. Damit vereinte er erfolgreich Land (eine begrenzte natürliche Ressource) mit der künstlichen Schöpfung (dem Fels - der ersten massiven Tür), um das bislang unbekannte Bedürfnis nach Raum-Konsum zu befriedigen. [... ] Eine Immobilie ist demnach ein Produkt künstlich abgegrenzten Raums mit einer institutionellen Zeitdimension (Quadratmeter pro Jahr, Raum pro Nacht, Höhle pro Mondperiode) konzipiert, um die Gesellschaft mit der natürlichen Ressource Grund und Boden zu verbinden" (Graaskamp, S. 513).

Demnach sind die zentralen Inhalte des Immobilienbegriffs:

• Der abgeschlossene Raum,
• die Nutzenstiftung des Raumes
• und die zeitliche Dimensionierung der Nutzung.

Noch prägnanter wird die investitionstheoretische Sicht von Graaskamp sowie Phyrr et al. (vgl. Phyrr et al., S. 4) auf den Punkt gebracht: „Real estate is space and money over time." Diese Aussage beschreibt einen Investitionskreislauf: Ein Investor nutzt sein „Geld"-Kapital (Bestandsgröße), um eine Immobilie zu bauen oder zu kaufen. Nachdem sein Geld „in Beton gegossen" worden ist, ist er der Eigentümer einer Immobilie, die während ihrer Lebensdauer Raum-Zeit-Einheiten abgibt. Streng ökonomisch betrachtet erzeugt die Immobilie keinen Nutzen, sondern lediglich eine Nutzungsmöglichkeit, die sich als Stromgröße darstellen lässt - die Raum-Zeit-Einheiten lassen sich nämlich weder lagern, noch kann die Produktion der Einheiten verringert oder eingestellt werden, ohne die Immobilie zu zerstören.

Miete als Entgelt für Investor

Der Eigentümer der Immobilie kann nun als Vermieter auftreten und einem Dritten (dem Mieter) die Nutzung der Immobilie überlassen. Dafür verlangt er ein Entgelt (die Miete), das in Geld-Zeit-Einheiten bemessen wird. Bei den Geld-Zeit-Einheiten handelt es sich ebenfalls um eine Stromgröße. Die Höhe des Nutzungsentgelts pro Raumeinheit ist nicht konstant, es unterliegt Marktschwankungen und anderen Veränderungen im Zeitablauf. Zum Beispiel verändern sich die Attraktivität und das Nutzungspotenzial über die Zeit. Wertminderungen des Gebäudes treten durch Abnutzung und technische Veralterung ebenso auf wie Wertsteigerungen, die aus dem Anstieg der Bodenpreise, einem professionellen Management und aus Mobilitätsschranken der Mieter resultieren können.

Durch die Mietzahlungen werden die Raum-Zeit-Einheiten in Geld-Zeit-Einheiten gewandelt. Die Geld-Zeit-Einheiten erhöhen das Kapital des Investors, der am Ende seines Investitionszeitraums die Immobilie veräußert. Damit ist der Investitionskreislauf geschlossen, denn der Investor verfügt wie zu Beginn ausschließlich über einen Bestand an Geldkapital.

Produzieren im Gebrauchsgut

Im produktionstheoretischen Verständnis stellen Unternehmensimmobilien Betriebsmittel dar, die für den leistungswirtschaftlichen Faktorkombinationsprozess in Unternehmen gebraucht werden. Als solche gehören sie - wie Abbildung 3 verdeutlicht - zum Ressourcen- oder Produktionsfaktorbestand von Unternehmen. Produktionsfaktoren oder Input sind Güter, die der Produktion anderer Güter dienen (vgl. Corsten, S. 8) und somit das quantitative und qualitative Potenzial von Unternehmen zur Leistungserstellung umfassen. Immobilien bilden in diesem Sinne die räumliche Dimension des Leistungsprozesses in Unternehmen (vgl. Schäfers, S. 15f.).

Die Kategorisierung der Immobilien als Potenzialfaktoren macht zudem deutlich, dass Grundstücke und Gebäude bei der Leistungserstellung nicht ver- sondern gebraucht werden. Sie verkörpern also ein Ressourcen- oder Nutzungspotenzial (vgl. Heinen, S. 247), das im Rahmen des Unternehmenszwecks sukzessive genutzt wird und dabei eine Vielzahl, zum Teil sogar eine nahezu unendlich große Zahl (zum Beispiel unbebaute Grundstücke) von Nutzungsleistungen abgeben kann. Die produktionstheoretische Sichtweise geht von der Erkenntnis aus, dass Sachgüter oder Dienstleistungen nur dann produziert werden können, wenn menschliche Arbeitsleistungen mit Betriebsmitteln (unter anderem Immobilien) im Rahmen des Faktorkombinationsprozesses verbunden werden.

Als Fazit lässt sich festhalten, dass „eine Immobilie für sich genommen keinen intrinsischen, isolierbaren Wert besitzt" (vgl. Bone-Winkel, S. 23), sondern erst durch eine ökonomisch sinnvolle Nutzung im Rahmen des betrieblichen Leistungserstellungsprozesses ihren wirtschaftlichen Charakter erhält.

Property- und Non-Property-Companies

An dieser Stelle wird auch die in der Immobilienwirtschaft häufig verwendete Unterscheidung zwischen „Immobilienunternehmen" oder „Property-Company" und „Nicht-Immobilienunternehmen" oder „Non-Property-Company" deutlich.

Die Unterscheidung erfolgt nach dem Kriterium des Geschäftsgegenstandes: Als Immobilienunternehmen werden diejenigen Unternehmen bezeichnet, die immobilienspezifische Leistungen als extern gerichtete Primär- oder Marktleistungen für ihre Kunden erbringen, wie etwa Projektentwicklung, Vermittlung, Finanzierung. Die Kunden dieser Property-Companies können dabei entweder ebenfalls Unternehmen oder auch Privatpersonen sein. Demgegenüber handelt es sich bei Nicht-Immobilienunternehmen um Unternehmen, bei denen die immobilienspezifischen Leistungen intern gerichtete Sekundärleistungen sind. Die immobilienspezifischen Leistungen werden also erbracht, um die primären Aufgaben der Unternehmung erfüllen zu können. Auch bei diesen Non-Property-Companies sind die immobilienspezifischen Leistungen regelmäßig unabdingbar, um das Kerngeschäft des Unternehmens zu betreiben.

Mit anderen Worten: Bei Immobilienunternehmen gehört das Immobiliengeschäft zum originären Unternehmenszweck, bei Nicht-Immobilienunternehmen nicht.

In der Praxis

Diese idealtypische Sichtweise ist in der Praxis jedoch nicht immer trennscharf durchzuhalten. Probleme ergeben sich, wenn ein Großunternehmen seine Immobilien von einem Tochterunternehmen halten und verwalten lässt. Beispielsweise ist die Siemens AG eine Non-Property-Company. Vor einiger Zeit wurde allerdings ein Tochterunternehmen, die Siemens Real Estate GmbH & Co. KG, gegründet. Sie hält nun die meisten Immobilien des Konzerns in einer Hand und bewirtschaftet sie, kauft und verkauft Grundstücke und führt Projektentwicklungen durch. Für sich genommen ist diese Immobiliengesellschaft eine Property-Company. Aus Konzernsicht kann man dies jedoch anders beurteilen, denn die Leistungen der Siemens Real Estate GmbH & Co. KG werden überwiegend an die anderen Konzernunternehmen abgegeben, und an der Ausrichtung des Konzerns als Non-Property-Company hat sich durch die Reorganisationsmaßnahme nichts geändert

Weit mehr als Schutz

Bei den Funktionen, die Immobilien im Rahmen der betrieblichen Leistungserstellung wahrnehmen, kann man zwischen mittelbaren und unmittelbaren Funktionen unterscheiden (vgl. Abbildung 4). Die mittelbaren Funktionen überwiegen im Regelfall (vgl. Kern, S. 14; zum Folgenden vgl. Schäfers, S. 18ff.; Brittinger, S. 34ff.).

Die wohl wichtigste mittelbare Funktion von Immobilien ist die Hüllen- oder Schutzfunktion. Die bauliche Hülle schützt den Produktionsprozess und die in den Gebäuden arbeitenden Menschen vor umwelt- und witterungsbedingten Einflüssen (etwa Lärm, Regen, Wind etc.). Umgekehrt schützen Immobilien die Umwelt vor den Auswirkungen des Leistungserstellungsprozesses, indem sie Lärm, Erschütterungen, Abgase etc. eindämmen oder nur geordnet nach außen dringen lassen. Eng mit dieser Funktion verbunden ist die Tragfunktion von Gebäuden: Lasten, die durch den Aufenthalt von Menschen, die Lagerung von Werkstoffen und Fertigprodukten sowie durch die Installation von Anlagen und Maschinen entstehen, werden von der Gebäudestruktur aufgenommen und in den Boden abgeleitet. Da Immobilien dem Leistungserstellungsprozess in Unternehmen räumliche Grenzen auferlegen, erfüllen sie dabei auch eine gewisse Ordnungsfunktion.

Daneben kommt den Gebäuden eine Ver- und Entsorgungsfunktion zu, da sie einerseits die Arbeits- und Produktionsprozesse mit Energie, Wasser und vielem anderen versorgen, andererseits die anfallenden Abfallprodukte entsorgen.

Immobilien müssen ferner physischen, physiologischen und psycho-sozialen Anforderungen gerecht werden. Sie stellen Raum unterschiedlicher Quantität und Qualität für die betriebliche, private und öffentliche Nutzung zur Verfügung. In ihrer Schutzfunktion sollen die Gebäude den in ihnen lebenden Menschen bei wechselnden externen und internen Einflüssen möglichst angenehme und gleich bleibende Bedingungen in Bezug auf Temperatur, Feuchtigkeit, Licht und Lärm bieten. In sozialer Hinsicht müssen Immobilien die Strukturierung sozialer Beziehungen ermöglichen und so den unterschiedlichen Bedürfnissen der Menschen nach Kommunikation und Rückzugsmöglichkeiten gerecht werden.

Effizient konzipierte Räume

Je nach Verwendungszweck oder Immobilienart erfahren diese Anforderungen unterschiedliche Gewichtungen: Bei Wohnraum steht die Befriedigung des Schutz- und Rückzugsbedürfnis der Menschen im Vordergrund. Das wird schon dadurch deutlich, dass die Unverletzlichkeit der Wohnung ein verfassungsmäßig garantiertes Grundrecht darstellt (vgl. Art. 13 GG). In gewerblich genutzten Immobilien wird regelmäßig die Kommunikation zwischen Menschen stärker gewichtet. Die Ursache liegt darin, dass in diesen Räumen der Produktionsprozess möglichst effizient organisiert werden muss. So ist beispielsweise der Handelsraum einer Börse immer als Großraum konzipiert, da der vitale Informationsaustausch unter den handelnden Marktteilnehmern so am schnellsten vonstatten geht.

Gestaltung und Architektur von Immobilien haben also großen Einfluss auf die Nutzung und Nutzungsmöglichkeiten eines Gebäudes. Dieser Einfluss besteht nicht erst in jüngerer Zeit, vielmehr lässt er sich auch in der Geschichte der Immobilien erkennen.

Die Pyramide als Immobilie

Die ägyptischen Pyramiden sollten die Macht der Pharaonen dauerhaft repräsentieren und als Grabstätten „für die Ewigkeit" dienen. Folgerichtig ist die Architektur der Pyramiden darauf ausgelegt, die Dauerhaftigkeit und Stabilität der Struktur zu gewährleisten. In neuerer Zeit wurde diese Gebäudeform nur sehr selten verwendet. Am pyramidenförmigen Hotel Luxor in Las Vegas erkennt man auch warum: sollen Räume im Innern des Gebäudes geschaffen werden, die für lebende Menschen nutzbar sind, ist eine adäquate Beleuchtung der einzelnen Räume, am besten mit Tageslicht, erforderlich. Das ist aber nur für Räume mit Nähe zur Oberfläche der Pyramide möglich. Der innere Raum liegt brach. Daher ist die Raumausbeute, das heißt das Verhältnis von umbautem zu genutztem Raum, gering. Bei einem einzelnen Themenhotel kann der von der Architektur ausgehende Anziehungseffekt auf die Touristen die Ineffizienz zwar kompensieren, als Standardarchitektur ist eine solche Bauform jedoch ungeeignet.

In der jüngsten Vergangenheit wird das architektonische Konzept immer häufiger bewusst in das unternehmerische Gesamtkonzept integriert. Die Immobilie wird so ein wesentlicher Bestandteil der Corporate-Identity-Politik der Unternehmen.

Zur Leistung beitragen

Mit den bislang dargestellten Funktionen leisten Immobilien einen mittelbaren Beitrag zur Leistungserstellung, da sie lediglich die räumlich notwendigen Voraussetzungen für die Arbeits- und Produktionsprozesse bilden. Demgegenüber zeichnet sich ein unmittelbarer Leistungsbeitrag dadurch aus, dass die Immobilie direkt an der Erstellung des Produktes beteiligt ist. Dies ist vor allem im Bereich der Urproduktion und bei bestimmten Sonderimmobilien der Fall, wie zum Beispiel bei Kesseln in der chemischen Industrie, die - ohne weitere Einwirkung anderer Faktoren - bei Vorliegen der notwendigen Temperaturen und Druckbedingungen eine chemische Stoffumwandlung ermöglichen. Dieser unmittelbare Leistungsbeitrag von Immobilien wird als Fertigungsfunktion bezeichnet.

Die immobilienökonomische Definition

Ist die wirtschaftswissenschaftliche Betrachtung der Immobilie hinreichend als Grundlage für die Immobilienökonomie? Zwar ist „real estate is space and money over time" knapp und treffend formuliert, die Reduktion der Immobilie auf eine „Cashflow-Maschine" oder einen Produktionsfaktor wird aber den anderen beteiligten Wissenschaften kaum gerecht. Daher soll in der Immobilienökonomie unter dem Begriff ,,Immobilie" verstanden werden:

Immobilien sind Wirtschaftsgüter, die aus unbebauten Grundstücken oder bebauten Grundstücken mit dazugehörigen Gebäuden und Außenanlagen bestehen. Sie werden von Menschen im Rahmen physisch-technischer, rechtlicher, wirtschaftlicher und zeitlicher Grenzen für Produktions-, Handels-, Dienstleistungs- und Konsumzwecke genutzt.

Der erste Satz definiert die Immobilie als ein Wirtschaftsgut. Damit kommt die Gründung der Forschungsdisziplin auf die Betriebswirtschaftslehre zum Ausdruck. Der Begriff „Wirtschaftsgut" ist dabei nicht steuerrechtlich, sondern volkswirtschaftlich zu verstehen. Der wirtschaftswissenschaftliche Fokus zeigt sich auch im postulierten Zweck der Immobilie, nämlich der Nutzung. Die Nutzung kann dabei für gewerbliche Zwecke erfolgen - dies kommt der produktionsorientierten Sichtweise nahe, sie kann aber auch konsumtiv (etwa „wohnen") sein - eine Nutzungsart, die sich eher der investitionstheoretischen Sichtweise zuordnen lässt.

Die Zusammensetzung des Wirtschaftsgutes Immobilie aus Grundstück zuzüglich dessen „Außenanlagen" trägt der juristischen Vorstellung Rechnung. Der Begriff „Gebäude und Außenanlagen" soll dabei „im weitesten Sinne" verstanden werden, dass heißt der Begriff umfasst alles, was ein Mensch auf einem Grundstück geschaffen hat, um dieses zu nutzen. Das sind in erster Linie Gebäude und Außenanlagen im engeren Sinne, aber auch zum Beispiel das Getreide auf einem Acker, die Bäume im Wald, kurz jede aufstehende Frucht auf einer landwirtschaftlichen Fläche ist ebenfalls eine Außenanlage im weitesten Sinne.

Schließlich findet auch der physische Immobilienbegriff Eingang in die Definition durch die Maßgabe, dass die Nutzung physisch-technischen Grenzen unterliegt. Die räumliche Abgrenzung erfolgt in der Regel durch Gebäudestrukturen, bei unbebauten Grundstücken kann sie aber auch symbolisch (durch das Setzen von Grenzsteinen) erfolgen. Technisch ist die Nutzung einer Immobilie zum Beispiel durch die Tragfähigkeit der Gebäudestrukturen beschränkt.

Autoren

Professor Schulte ist wissenschaftlicher Leiter der IRE|BS Immobilienakademie, einer Wissenschaftlichen Einrichtung an der Universität Regensburg. Sie ist Teil der International Real Estate Business School. Die IRE|BS Immobilienakademie veranstaltet berufsbegleitende Studiengänge für die Immobilien-, Bau- und Finanzwirtschaft an den Studienorten Eltville im Rheingau, Berlin, München und Essen.

Professor Dr. Stephan Bone-Winkel hat eine Honorarprofessur Immobilienentwicklung an der IRE|BS inne.

Dr. Christian Focke ist Geschäftsführer der C. Focke Immobilien GmbH in Nottuln-Darup.

Literatur

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Bone-Winkel, S./Sotelo, R.: Warum werden Büroflächen (nicht) vermietet? Einige grundlegende Anmerkungen über den Immobilienmarkt am Beispiel Berlins, in: Grundstücksmarkt und Grundstückswert 6 (1995) 4, S. 199-205.

Brittinger, T.: Betriebswirtschaftliche Aspekte des Industriebaues: eine Analyse der baulichen Gestaltung industrieller Fertigungsstätten, Diss. Berlin 1992.

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Corsten, H.: Produktionswirtschaft: Einführung in das industrielle Produktionsmanagement, 9., vollst. überarb. u. wesentlich erw. Aufl., München/Wien 2000.

Graaskamp, J. A.: A Rational Approach to Feasibility Analysis, in: The Appraisal Journal, October 1972, S.513-521.

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Palandt, O. (Hrsg.): Bürgerliches Gesetzbuch, 62. neubearb. Aufl., München 2003, in: Beck'sche Kurzkommentare Band 7.

Phyrr, S. A./Cooper, J. R/Wofford, L. E./Kapplin, S. D./Lapides, P. D.: Real Estate Investment Strategy, Analysis, Decisions, 2. Aufl., New York 1989.

Schäfers, W.: Strategisches Management von Unternehmensimmobilien - Bausteine einer theoretischen Konzeption und Ergebnisse einer empirischen Untersuchung, in Schulte, K.-W. (Hrsg.): Schriften zur Immobilienökonomie, Band 3, Köln 1997.

Schulte K.-W. (Hrsg.): Immobilienökonomie Band I: Betriebswirtschaftliche Grundlagen, 4., überarb. Aufl., München 2008.

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