Schlummernde Vermögen

Private Real Estate Management

Jeder zweite Haushalt in Deutschland hält Immobilienbesitz. Ganz im Gegensatz zu einem privaten Aktiendepot werden Grundstücke, Wohnungen und Häuser von Privaten meist nur verwaltet - aber nicht aktiv gemanagt. Ein Fehler, denn schließlich stecken rund 45 Prozent des Gesamtvermögens der privaten Haushalte in Deutschland in Immobilien. Ein Fachmann zeigt die Notwendigkeit des Private Real Estate Managements genauer auf und verrät, was sich hinter diesem Konzept verbirgt.

Von Dr. Peter Schaubach, European Business School International University, Oestrich-Winkel

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Die Privatimmobilie hat seit jeher bei Deutschen eine herausragende Bedeutung. Nicht nur, weil wir alle darin wohnen. Sie dient zudem als Kapitalanlage und ist geradezu Inbegriff für Sicherheit. Speziell die Nachkriegsgeneration, die sich für eine selbst- und/oder fremdgenutzten Immobilie entschied, hat im Schnitt eine gute Investmententscheidung getroffen.

Es stellt sich jedoch bei Immobilien aus heutiger Sicht mehr denn je die Frage, ob die Performance der Vergangenheit auch ein guter Schätzer für künftige Renditen ist?

Die hohe praktische Bedeutung der Immobilie spiegelt sich erst seit etwas mehr als einem Jahrzehnt in einer eigenständigen immobilienwirtschaftlichen Forschung wider. Neben typologischen, funktionsspezifischen und phasenbezogenen Aspekten des Immobilienmanagements stehen seit einiger Zeit zusätzlich strategiebezogene sowie transaktionsbasierte und kapitalmarktbezogene Ansätze bei der immobilienwirtschaftlichen Forschung im Fokus.

Während die immobilienspezifischen Besonderheiten von Unternehmen und der öffentlichen Hand durch eigenständige Lehr- und Forschungsinhalte, dem so genannten Corporate Real Estate Management oder dem Public Real Estate Management, beleuchtet werden, findet eine intensive, eigenständige Beschäftigung im Zusammenhang mit dem dritten Wirtschaftssubjekt einer Volkswirtschaft, dem privaten Haushalt, bislang kaum statt.

Nicht professionell

Dies verwundert zum einen auf Grund der beschriebenen praktischen Bedeutung der Immobilie und zum anderen auf Grund der Besonderheiten der privaten Haushalte gegenüber den Unternehmen und der öffentlichen Hand, die eine einfache Übertragung der dort gewonnenen Erkenntnisse nicht erlaubt. Einher geht der Mangel an theoretischer Beschäftigung mit einer - beispielsweise im Vergleich zu Wertpapieren - vergleichsweise geringen Professionalisierung des Managements.

Diesem Problem begegnet das Konzept des Private Real Estate Managements, das an der Schnittstelle zwischen Immobilienökonomie und Finanzökonomie angesiedelt ist.

Was steckt eigentlich genau hinter Private Real Estate Management?

Es ist Bestandteil des ganzheitlichen Private Wealth Managements einer Person oder einer Familie und bezeichnet die Struktur sowie die Gesamtheit aller Aktivitäten des Planens, Realisierens, Steuerns und Kontrollierens sämtlicher direkter und indirekter Immobilienanlagen einer Privatperson oder einer Familie, unabhängig von ihren juristischen Eigentumsverhältnissen, die es ihr ermöglichen, heute oder in Zukunft Einkommens- oder sonstige Nutzenerträge zu generieren.

Als Erkenntnisbereich gilt folglich nicht die private Stellung des Managers oder Managements, sondern vielmehr die Zurechnung des Vermögensgegenstandes zur Privatsphäre einer Person. Nur so ist gewährleistet, dass auch Immobilienbestände, die aus steuerlichen oder sonstigen Gründen in juristischen Personen gebündelt sind, Berücksichtigung finden. Ausdrücklich umfasst das Private Real Estate Management indirekte Immobilieninvestments sowie Immobilien, die nicht dem primären Zweck der Kapitalanlage dienen, wie selbst genutzte Immobilien oder Ferienimmobilien.

Private, Corporate und Public Real Estate Management

Im Rahmen des Managements von Immobilien kann grundsätzlich zwischen drei Konzepten unterschieden werden, denn neben dem Private- gibt es auch ein Corporate- und letztendlich auch ein Public Real Estate-Management. Diese Begriffe gilt es klar voneinander abzugrenzen.

In Abgrenzung zum Private Real Estate Management umfasst das Corporate Real Estate Management eine strategische Auseinandersetzung mit den Immobilienbeständen eines Unternehmens und beinhaltet ein aktives, ergebnisorientiertes, strategisches und operatives Management der betriebsnotwendigen und nicht-betriebsnotwendigen Immobilien. Adressaten sind Unternehmen, so genannte Non-Property Companies, deren Hauptgeschäftszweck nicht im Immobilienbereich liegt, sondern bei denen die Immobilien lediglich die Infrastruktur für den eigentlichen Leistungsprozess bilden.

Unter Public Real Estate Management stellt das Management öffentlicher Immobilienbestände dar. Es umfasst eine strategische Gesamtkonzeption an Hand derer die meist heterogenen Immobilienbestände der Gebietskörperschaften auf Basis politisch definierter Verwaltungsaufträge zu optimieren sind.

Abbildung 1 stellt die drei unterschiedlichen Konzepte tabellarisch dar.

Jeder zweite Haushalt

Der Bedarf nach Private Real Estate Management ist aus Sicht der privaten Haushalte sehr groß. Allein aus der Höhe und Verteilung des gehaltenen Immobilienvermögens sowie der demographischen Entwicklung lässt sich dieser Bedarf ableiten. Privatpersonen halten heute einen hohen Anteil Ihres Gesamtvermögens in Immobilien. Im Jahr 2006 betrug allein das direkt gehaltene Immobilienvermögen privater Haushalte 4.160 Milliarden Euro. Dies entspricht rund 45 Prozent des Gesamtvermögens der privaten Haushalte. Knapp die Hälfte aller Haushalte verfügt über Immobilieneigentum bzw. Grundbesitz, folglich betrifft nahezu jeden Zweiten in Deutschland das Thema Private Real Estate Management.

Aber nicht nur auf Basis der aktuellen Statistik lässt sich der Bedarf an professionellem Immobilienmanagement ableiten, sondern auch auf Grund der zu erwartenden Bevölkerungsentwicklung ist eine Professionalisierung des Immobilienmanagements notwendig. So prognostiziert die koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamtes bei einer unterstellten Zuwanderung von jährlich 200.000 Personen und einer Geburtenrate von 1,4 Kindern pro Frau einen Rückgang der Bevölkerung in Deutschland im Jahr 2050 auf rund 74 Millionen. Der prognostizierte Anstieg der Lebenserwartung im Jahre 2050 auf 88,0 Jahre bei einem neu geborenen Mädchen und 83,5 Jahre bei einem Jungen sowie die regionale Bevölkerungsverschiebung hin zu Ballungszentren und deren Speckgürteln sowie Zuwanderungen nach Bayern, Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfahlen und Niedersachsen werden erhebliche Auswirkungen auf den Bedarf und die Werthaltigkeit bestehender, aber auch neu zu errichtender Immobilien haben.

Verschenkte Renditen

Aus den zuvor angerissen Aspekten wird deutlich, dass das Thema Private Real Estate Management bei den privaten Haushalten nicht nur auf fruchtbaren Boden fällt bzw. fallen sollte, sondern sie geben auch Anhaltspunkte für die Einordnung und die Leistungen.

Das Private Real Estate Management befindet sich an der Schnittstelle zwischen Immobilien- und Finanzökonomie. Es ist Bestandteil des ganzheitlichen Private Wealth Managements einer Person und muss auf zwei unterschiedlichen Sphären betrachtet werden, wie aus Abbildung 2 hervorgeht.

Zum einen ist ein aktives Management der einzelnen Immobilie oder des Immobilien-Portfolios notwendig, zum anderen ist das Immobilienmanagement in ein Gesamtvermögensmanagement der Privatperson einzubinden. Besonders hierauf wird in der Praxis, aber auch in der theoretischen Betrachtung, zu wenig geachtet. Wenn man bedenkt, dass - wie zuvor erwähnt - rund die Hälfte des Gesamtvermögens im bundesdeutschen Durchschnitts in Immobilien investiert ist, die zudem häufig wohnwirtschaftlich genutzt sind und erfahrungsgemäß eine geringe Mietrendite nach Steuern abwerfen, so wird die Bedeutung für die Gesamtstrategie schon unter Renditegesichtspunkten des Gesamtvermögens offenkundig.

Was ist eine Nach-Steuer-Mietrendite?

Die Mietrendite nach Steuern ermittelt sich wie folgt:

(Mietreinertrag - Steuern) / Verkehrswert

Wobei Mietreinertrag = Mieteinnahmen - Unterhaltskosten

Vergleicht man den Umfang und die Professionalität des Managements mit dem des Wertpapiervermögens, das im Schnitt nur etwa ein Drittel des Immobilienvermögens ausmacht, so werden die Auswirkungen mangelnder Professionalität deutlich. Dennoch ist auch auf Basis der einzelnen Immobilien ein aktives Management gefordert. Die heute zumeist vorzufindende buy-and-hold-Strategie, die - allenfalls - eine Verwaltung und kein Management ist, wird der Bedeutung und Herausforderung in Zukunft weder auf Einzelobjekt, noch auf Gesamtvermögenssphäre nicht mehr gerecht.

Facettenreiches Management

Unter Berücksichtigung der beiden Sphären umfasst das Private Real Estate Management unter anderem folgende Leistungen: Auf Einzelimmobilienebene erstrecken sich die Leistungen auf Immobilienanalyse, Immobilienbewertung, Immobilienmarketing und Hausverwaltung. Auf Gesamtebene der Immobilien wird unter anderem der Abgleich und die Optimierung des Immobilienportfolios bezüglich der Vorgaben, die Messung des Erfolgsbeitrages eines Objektes zum Gesamt-Immobilien-Portfolio und das Cash Pooling geleistet. Die Leistungen auf der Gesamtvermögensebene umfassen unter anderem die Vermögensstrukturplanung, Liquiditätsplanung und Rentabilitätsplanung.

Das Thema Private Real Estate Management ist bislang in der theoretischen wie auch praktischen Bedeutung gegenüber der real existierenden Immobilien-Vorkommen deutlich zurück geblieben. Dies verwundert zum einen auf Grund der Höhe des in Deutschland vorhandenen Immobilienvermögens und zum anderen auf Grund der zu erwartenden Änderung des Immobilienbedarfes durch die demographische Entwicklung. Umgekehrt suchen Anbieter wie Banken und Finanzdienstleister aber auch nach neuen Geschäftsfeldern. Über kurz oder lang werden entweder diese oder aber Immobilienunternehmen den Bedarf zunehmend erkennen und dazu beitragen, dass sich sowohl auf praktischer wie auch theoretischer Ebene das Konzept des Private Real Estate Management stärker durchsetzt.

Autor

Dr. Peter Schaubach, CFP, CFEP arbeitet seit 1997 in verschiedenen Funktionen für das PFI Private Finance Institute / EBS Finanzakademie der European Business School.

Literatur

Schaubach, Peter: Family Office im Private Wealth Management: Konzeption und empirische Untersuchung aus Sicht der Vermögensinhaber, 3., durchges. Aufl., Bad Soden/Ts. 2007. Band 6 der Reihe Financial Planning, hrsg. v. Karl-Werner Schulte und Rolf Tilmes.

Tilmes, Rolf/Schaubach, Peter: Private Real Estate Management. Bestandsaufnahme und erste Ansätze für eine theoretische und praktische Beschäftigung. In: Bone-Winkel, Stephan et. al. (Hrsg.): Stand und Entwicklungstendenzen der Immobilienökonomie. Festschrift zum 60. Geburtstag von Karl-Werner Schulte, Köln 2006, S. 179 bis S. 211.

Schaubach, Peter/Tilmes, Rolf: Private Real Estate Management. In: Schulte, Karl-Werner (Hrsg.): Immobilienökonomie, Betriebswirtschaftliche Grundlagen, Band I, 4. Aufl., München 2008, S. 921 bis S. 938.