Fannie, Freddie und REITs

REITs und die Finanzmarktkrise

Immobilien - bei diesem Wort zucken derzeit viele Anleger weltweit zusammen. Schließlich hat die Hypothekenmarktkrise nicht nur Banken in den Ruin getrieben, sondern vor allem US-amerikanische Häuslebauer hart getroffen. Eine seit 2007 in Deutschland neue Immobilienanlageform, so genannte REITs, fassen deswegen hierzulande nur schwer Fuß - und das, obwohl sie durchaus lukrativ sein können. Unser Stuttgarter Experte verrät mehr über diese in Deutschland neue Anlageform und wirft zudem einen tiefen Blick in den globalen Immobilienmarkt.

Von Dr. Dr. Gerald Pilz, Stuttgart

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Real Estate Investments Trusts (REITs), sind Immobiliengesellschaften, zu deren Geschäftsfeldern der Erwerb und Verkauf sowie die Bewirtschaftung von Immobilien zählen. Anders als herkömmliche Immobiliengesellschaften schütten REITs einen Großteil der Gewinne als Dividenden aus. Sie werden damit erst auf Anteilseignerebene besteuert. In Deutschland ist eine Ausschüttungsquote von 90 Prozent vorgeschrieben.

Während in den Vereinigten Staaten REITs bereits seit den 1960er Jahren zugelassen und weit verbreitet sind, wurde diese Anlageklasse in Deutschland erst im Jahr 2007 eingeführt. Aufgrund einer kontroversen Debatte in der Öffentlichkeit wurden Wohnimmobilien, die bereits vor dem 1. Januar 2007 bestanden, nicht für REITs zugelassen. Das ist der Grund, weshalb sich hierzulande etliche Immobilienunternehmen nicht in einen REIT umwandeln konnten, da sie nicht über ausreichend Gewerbeimmobilien im Portfolio verfügen.

Massiv unter Druck

Trotz der hohen Erwartungen, die mit der neuen Anlageform verbunden waren, konnte nur eine verhaltene Resonanz in Deutschland beobachtet werden. Dieser mangelnde Erfolg hat mehrere Ursachen: Eine der wichtigsten ist die anhaltende Finanzmarktkrise, die sowohl den Aktien-, den Rohstoff- als auch den Immobilienmarkt massiv unter Druck setzt. Einer Studie des Maklerhauses CB Richard Ellis (CBRE) zufolge sank der Indikator für die Immobilienkonjunktur in Deutschland im August 2008 deutlich von 169,2 Punkten im Vormonat auf 158,8 Punkte.[i]

Die Finanzmarktkrise, die im engeren Sinne eine Hypothekenmarktkrise ist, äußert sich auch darin, dass Projektfinanzierungen ohne Eigenkapital immer schwieriger werden. Der Schaden wird für deutsche Banken auf über 60 Milliarden US-Dollar beziffert.[ii] Insbesondere Immobilienfinanzierer trafen die Verwerfungen auf den internationalen Kapitalmärkten hart. So mussten die renommierten Unternehmen Fannie Mae und Freddie Mac, die in den USA ein Hypothekenkreditvolumen von über 5 Billionen US-Dollar verwalten, was 36 Prozent des amerikanischen Bruttoinlandsprodukts entspricht, unter staatliche Verwaltung gestellt werden.[iii]

Im Sog der Krise

Auch in Deutschland geriet der Immobilienmarkt in den Sog dieser Krise. Vergleicht man das erste Halbjahr 2008 mit dem Vorjahreszeitraum, so verringerte sich das Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien um drastische 57 Prozent, wie aus einer Untersuchung von Capital Markets Jones Lang LaSalle (JLL) im Juli 2008 hervorgeht.[iv] Die Finanzmetropole Frankfurt am Main musste einen Rückgang von 84 Prozent hinnehmen, und Hamburg büßte 67 Prozent ein.

Der IPD Global Property Index, der die Rendite von 22 internationalen Immobilienmärkten zusammenfasst, sank 2007 deutlich um 3,2 Prozent. Während Deutschland vor dem Schlusslicht Großbritannien auf dem vorletzten Platz firmierte, konnten die Immobilienmärkte in anderen Ländern entgegen dem internationalen Trend eine wesentlich höhere Performance erzielen. Am besten schnitt 2007 Südafrika mit einer Rendite von 27,7 Prozent ab, dicht gefolgt von den Immobilienmärkten in Südkorea und Neuseeland.[v]

Moskau boomt

Nach Auffassung der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) sind die Märkte in Spanien und Großbritannien erheblich überhitzt, so dass dort mit Preisrückgängen zu rechnen ist; aber auch in Frankreich und in den Niederlanden geben die Preise nach.[vi] In den USA war der Rückgang im Jahr 2007 so stark wie seit 16 Jahren nicht mehr.[vii]

Während in vielen westlichen Großstädten Büroimmobilien Einbußen verzeichneten, beobachtet man allerdings in verschiedenen Schwellenländern deutliche Preisanstiege. So wies die vietnamesische Boommetropole Ho-Chi-Minh-Stadt, das einstige Saigon, einen Preisanstieg von 94 Prozent und Moskau einen Zuwachs von 93 Prozent auf.[viii]

Keine Immobilienblase in Deutschland

In Deutschland hingegen befindet sich der Immobilienmarkt in einer Stagnationsphase, die seit nunmehr 30 Jahren anhält, wie das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) herausfand.[ix] Die ungünstige demographische Entwicklung ist dabei nur ein sekundärer Faktor; maßgeblich sind in Deutschland vielmehr das schwache Wachstum des Pro-Kopf-Einkommens und der bereits hohe Urbanisierungsgrad.

Anders als in anderen Ländern gibt es in Deutschland keine spekulative Immobilienblase, da der Markt aufgrund der lang anhaltenden Stagnation konsolidiert ist und keine Übertreibungen zeigt. Investoren sehen den deutschen Immobilienmarkt aus diesem Grund als sehr robust an. Einer Studie von Ernst & Young zufolge stufen 90 von 100 potenziellen Investoren deutsche Immobilien als attraktiv ein.[x] Den höchsten Umsatz verbuchten Büroimmobilien mit 43 Prozent.

Teure Quadratmeter in deutschen Großstädten

Die Entwicklung der Baulandpreise in Deutschland ist sehr stabil, da die Gemeinden bei der Vergabe von Bauland zurückhaltend sind. Im Durchschnitt kostete ein Quadratmeter Bauland im Jahr 1998 nur 70 Euro. 2007 mussten Bauherren für einen Quadratmeter Bauland bereits 163 Euro aufwenden.[xi] Die geographische Differenzierung führt jedoch zu einer bemerkenswerten Erkenntnis: In Ostdeutschland beläuft sich der Preis für einen Quadratmeter Bauland seit vielen Jahren auf konstant 50 Euro. In Großstädten hingegen erreichten die Preise ein beträchtliches Niveau; so kostete der Quadratmeter Bauland in Hamburg 663 Euro und in Berlin 437 Euro.

Am deutschen Immobilienmarkt öffnet sich die Schere zwischen dem boomenden Grundstücksmarkt und dem seit Jahren rückläufigen Wohnungsneubau. So reduzierte sich die Zahl der Baugenehmigungen zwischen 1998 und 2007 um 61,7 Prozent. Wegen der Finanzmarktkrise rechnet Ernst & Young für das Jahr 2008 mit einem Investitionsrückgang von 15 bis 25 Prozent.[xii]

Nur zwei deutsche REITs

Die 2007 in Deutschland als neue Anlageklasse eingeführten REITs bekamen die Turbulenzen der internationalen Finanzmarktkrise deutlich zu spüren. Die anfängliche Euphorie, die bereits beim Gesetzgebungsverfahren aufgrund zahlreicher Einschränkungen eingetrübt wurde, verschwand, als die von den USA ausgehende Immobilienkrise sich immer mehr zu einer weltweiten Finanzmarktkrise ausweitete.

Die im internationalen Vergleich relativ geringe Größe deutscher Immobiliengesellschaften erwies sich als ebenso nachteilig wie der geringe Bestand an Gewerbeimmobilien im Portfolio. Im Jahr 2007 gab es in Deutschland nur einen einzigen REIT - die Alstria Office REIT AG. Das von der Deutschen Börse initiierte REIT-Segment hatte nur eine deutsche Aktiengesellschaft, als das Kursbarometer, der RX REIT Index, mit 1000 Punkten im November 2007 startete. Als zweites Unternehmen schaffte es die in München beheimatete Fair Value AG durch die Umwandlung in einen Real Estate Investment Trust in das Börsensegment.

Eigener Index in Frankfurt

Im Jahr 2008 sind außer den beiden deutschen Unternehmen etliche ausländische Gesellschaften in Frankfurt in diesem speziellen Segment gelistet. Die überwiegende Mehrheit besteht aus US-amerikanischen REITs; aber auch Aktiengesellschaften aus Kanada, Japan, Hongkong, Singapur, Großbritannien, den Niederlanden, Frankreich und Belgien schafften es in das REIT-Börsensegment.

Der RX REIT Index umfasst die 20 größten REITs aus dem Prime Standard des REIT-Segments. Ausländische Aktiengesellschaften werden nur in den Index aufgenommen, wenn sie mehr als 33 Prozent ihres Umsatzes in Deutschland erwirtschaften. Der RX REIT All Share-Index spiegelt die Wertentwicklung aller Aktiengesellschaften im REIT-Segment sowohl aus dem General Standard als auch aus dem Prime Standard wider. Zusätzlich gibt es noch den RX Real Estate Index, der die größten und liquidesten REITs und börsennotierten Immobiliengesellschaften zusammenfasst.

Ungünstiges Umfeld

Das renommierte Beratungsunternehmen PricewaterhouseCoopers schätzt, dass es fünf bis sieben Jahre dauern wird, ehe sich in Deutschland ein angemessener REIT-Markt etabliert haben wird.[xiii] Vor allem die gesetzliche Ausklammerung von Bestandswohnimmobilien hat das mögliche Volumen deutlich schrumpfen lassen. Experten erwarten zudem, dass es im Jahr 2008 keine weiteren neuen REITs geben wird, da das Umfeld zu ungünstig ist.

Die degi Research beziffert im April 2008 das Marktvolumen der REITs in Deutschland bis zum Jahr 2010 auf 5 bis 8 Milliarden Euro.[xiv] In einer Zwischenbilanz bezeichnete der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) den deutschen REIT (G-REIT) als einen „Ladenhüter", zumal es in Deutschland erst zwei REITs gebe.[xv]

Gute Aussichten

REITs und Immobilienaktien sind zurzeit deutlich unterbewertet. In vielen Fällen liegt der Börsenwert von Immobilienunternehmen fast 30 Prozent unter dem Nettovermögenswert, das heißt, die Immobilien, die sich im Portfolio befinden, sind wesentlich mehr wert als die Gesamtheit der Aktien. Dafür sind drastische Kursverluste im Gefolge der internationalen Immobilien- und Finanzmarktkrise verantwortlich.

Trotz der schwierigen Situation könnte sich die Branche im Verlauf der nächsten Jahre deutlich stabilisieren. Viele Immobilienaktien notieren weit unter dem Nettovermögenswert (Net Asset Value), so dass sich hier in den nächsten Jahren, wenn sich die konjunkturellen Rahmenbedingungen aufhellen, ein Aufholpotenzial ergibt.

Autor

Dr. Dr. Gerald Pilz lehrt an der Berufsakademie Stuttgart und ist Autor zahlreicher Wirtschaftsfachbücher sowie Unternehmensberater.

Literatur

Pilz, Gerald (2007): Immobilienaktien und REITs. Investmentchancen für Anleger. München: Oldenbourg Wissenschaftsverlag.

[i]      Pressemitteilung vom 27.08.2008: Investmentmarkt Deutschland: Das Maklerhaus CB Richard Ellis (CBRE) errechnet für das erste Halbjahr 2008 ein Investitionsvolumen von rund 12,1 Milliarden Euro

[ii]     Immobilienzeitung vom 10.04.2008 (Nr. 14, S. 1)

[iii]    Fannie und Freddie Mac. Süddeutsche Zeitung vom 08.09.2009

[iv]    Pressemitteilung vom 11.07.2008 von Capital Markets Jones Lang LaSalle (JLL)

[v]     IPD vom 27.06.2008

[vi]    RICS: Flaute bei Immobilieninvestments, Pressemitteilung vom 04.06.2008

[vii]    Tagesschau vom 30.01.2008, http://www.tagesschau.de/wirtschaft/immobilienkrise22.html

[viii]   CB Richard Ellis (CBRE): Global Market Rents vom 04.06.2008.

[ix]    Studie des DIW: Keine Immobilienblase in Deutschland, vom 09.05.2008

[x]     Ernst & Young, Studie vom Februar 2008, http://www.ey.com/Global/content.nsf/Germany/Presse_-_Pressemitteilungen_2008_-_Real_Estate_Investmentmarkt

[xi]    ifs Städtebauinstitut Berlin, Pressemitteilung vom 16.06.2008

[xii]    Ernst & Young, Studie vom Februar 2008, http://www.ey.com/Global/content.nsf/Germany/Presse_-_Pressemitteilungen_2008_-_Real_Estate_Investmentmarkt

[xiii]   PwC-Studie: REITs kaum gefragt (12.03.2008)

[xiv]   Degi Research: REIT Markt wird kleiner vom 04.04.2008

[xv]    Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW): REIT droht zum Ladenhüter zu werden, Pressemitteilung vom 28.05.2008.