In Zukunft mehr Platz?

Demografische Entwicklungen und die Immobilienwirtschaft

Die Geburtenrate ist hierzulande rückläufig und die Zahl der Singlehaushalte nimmt zu. Zudem werden Deutsche immer älter. Demografische Entwicklungen wie diese wirken sich in Zukunft massiv auf die Immobilienwirtschaft aus. In welcher Form dies geschieht und welche immobilienpolitischen Konsequenzen daraus zu ziehen sind, erläutern zwei Immobilienexperten.

Von Professor Dr. Wolfgang Maennig, Universität Hamburg und Professor Dr. Annette Mayer Fachhochschule für Oekonomie & Management in Berlin

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Es besteht weitgehend Einigkeit darüber, dass die Bevölkerung der Bundesrepublik Deutschland in Zukunft dauerhaft schrumpfen wird. Grund ist die (zu) geringe Geburtenrate hierzulande, die künftig auch nicht durch eine hinreichend große Nettozuwanderungen ausgeglichen werden kann. Dieser Schrumpfungsprozess beginnt gemäß einem „mittleren Szenario" in rund 15 Jahren. Im Rahmen dessen wird von jährlich 200.000 Zuwanderern netto und einer Lebenserwartung von 81 Jahren für Männer und 87 Jahren für Frauen im Jahre 2050 aufgegangen (Statistisches Bundesamt, 2003). Die Bevölkerung der Bundesrepublik Deutschland wird nach diesen Vorausberechnungen im Jahr 2050 bei lediglich rund 75 Millionen Menschen liegen.

Es ist ferner festzustellen, dass das Durchschnittsalter der Bevölkerung deutlich steigen wird. Die (zu) geringe Geburtenrate führt in Verbindung mit einer permanent ansteigenden Lebenserwartung aufgrund medizinischer Fortschritte zu einen steigendem Durchschnittsalter. Das Durchschnittsalter, welches zurzeit rund 42 Jahre beträgt, wird im Jahre 2050 bei 49 Jahren liegen.

Im Süden jünger und im Osten älter

Sowohl die Schrumpfungs- als auch die Alterungsprozesse werden die Regionen in Deutschland unterschiedlich stark treffen. Im Allgemeinen werden die süddeutschen weniger, die ostdeutschen Regionen stärker betroffen sein (Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, 2003, 2004c und d sowie Röhl 2004). Ursache hierfür sind weniger exogene, etwa naturbedingte Faktoren - vielmehr zeichnen sich weniger stark negativ betroffene Regionen regelmäßig durch eine attraktive Familienförder- und eine geschickte Wirtschaftsstandortpolitik aus.

Künftig Mehrausgaben für Mieten...

Das durchschnittliche bundesdeutsche Konsummuster im Lebenszyklus weist mit zunehmendem Alter weniger Verkehr- und Nachrichtenübermittlung, dafür anteilsmäßig mehr Konsumausgaben für Gesundheit und Körperpflege auf, aber auch für Wohnungsmieten. Unter der Annahme, dass die Altersgruppen der Zukunft die gleichen Konsummuster haben, wie die Altergruppen der Gegenwart, lässt sich auf der Grundlage der prognostizierten Bevölkerungsentwicklung und deren Ausgabestrukturen mit Hilfe der sektorspezifischen Arbeitsproduktivität dieses Konsumverhalten in Beschäftigungseffekte umrechnen (Abb. 1).

Danach ist der Effekt auf den Immobilienbereich anteilsmäßig positiv. Wobei auch dies übrigens keine neue Entwicklung ist. 1970 betrugen die Ausgaben für Wohnen einschließlich Brennstoffe 20,6 Prozent des Nettoeinkommens. Heute betragen sie 23,6 Prozent (vgl. Sachverständigenratgutachten 2004/2005).

Wenngleich damit deutlich wird, dass Bereiche wie Verkehr und Nachrichtenübermittlung sowie Bildung und Unterhaltung von den demografischen Entwicklungen deutlich negativer betroffen sein werden als der Immobilienbereich, darf die Aussage der relativ wachsenden Bedeutung des „Wohnens" nicht unmittelbar zu der Schlussfolgerung führen, dass die Immobilienwirtschaft von den vorausberechneten demografischen Entwicklungen profitieren wird.

Dies gilt auch, wenn die steigenden Wohnanteile an den Konsumausgaben mit der bei den Erläuterungen zum Sparverhalten implizit getroffenen Aussage einer langfristig steigenden deutschen Konsumquote gekoppelt werden: Einerseits ist zu hinterfragen, ob die Erhöhungen der beiden genannten Quoten tatsächlich für die Zukunft erwartet werden kann. Zweitens ist der gegebenenfalls vorhandenen Erhöhung der Quoten der Rückgang der absoluten Bevölkerungszahlen gegenüber zu stellen.

...und eine steigende Anzahl von Singlehaushalten

Die Struktur der Haushaltgrößen hat sich in den letzten 100 Jahren dramatisch verändert. Während um 1900 der Haushalt mit fünf und mehr Personenen die dominierende Lebensform war, ist dieses heute der Haushalt mit einer Person (Rat der Immobilienweisen, 2004). Auf der Grundlage der Bevölkerungsentwicklung und einer Extrapolation derartiger Haushaltstrukturentwicklungen ergeben sich Prognosen für die Haushaltszahlen bis 2035 (vgl. Abb. 2) wonach die Zahl der Haushalte bis Anfang der 2020er Jahre zunächst um rund 7 Prozent gegenüber 2005 steigen wird. Danach wird allerdings unter allen (Zuwanderungs-)Szenarien von einer fallenden Zahl der Haushalte ausgegangen.

Dieser Effekt der steigenden Haushaltszahlen, kombiniert mit dem zunächst noch kontinuierlichen Wachstum der Wohnfläche pro Kopf von der Zeit gut 40 m² auf bis zu 52 m² (Berechnungen des BfLR und des Bundesamtes für Statistik, entnommen aus Bayerische Landesbank, 1999), führt zusammen mit der Bevölkerungsprognose zu Berechnungen des Wohnflächenverbrauches, wonach dieser bis zum Jahre 2030 steigt (vgl. beispielsweise Simons 1999) und erst danach zurück gehen wird. Es lassen sich daraus drei Trends für die Wohnungsnachfrageentwicklung identifizieren:

• Erstens liegt der prognostizierte Peek in der Wohnflächennachfrge zeitlich später als der demografische Gipfel. Die kumulierte Wohnflächenachfrage wird zunächst noch wachsen.
• Zweitens wird die Nachfrage nach Wohnungen zunehmen, welche auf die Bedürfnisse älterer Menschen zugeschnitten sind - hierin könnte eine Chance für die Wiederbelebung von Innenstädten gesehen werden.
• Drittens wird aufgrund der Zuwanderung, der älter werdenden Bevölkerung, der Nachfrage nach mehr Wohnfläche pro Kopf und der unterschiedlichen wirtschaftlichen Dynamik in den verschiedenen Regionen eine strukturell sehr differenzierte Wohnungsnachfrage entstehen, die durch den Bestand teilweise nicht zu decken ist.

Es existiert ein Mis-match zwischen Angebot und Nachfrage hinsichtlich der gewünschten Bauformen, der baulichen Standards, der präferierten Lagen, der Nachbarschaft und der Eigentumsform. Im Ergebnis kommt es gleichzeitig zum Verfall oder Abriß und einem fortgesetzten Neubau.

Boom bei Pflegeimmobilien

Von besonderem Interesse sind aufgrund der demografischen Entwicklung Pflegeimmobilien, die aus ökonomischer Systematik den Gewerbe-, aus Sicht der Bewohner wohl eher den Wohnimmobilien zuzuordnen sind. Aufgrund der zunehmenden Zahl älterer Personen ist davon auszugehen, dass sich die Zahl der Pflegebedürftigen bis zum Jahre 2050 auf rund 4,3 Millionen Menschen mehr als verdoppeln wird (vgl. hierzu und im Folgenden des Absatzes Just, 2005). Zudem ist festzuhalten, dass der Anteil der Betreuung durch Angehörige in den letzten Jahren zurückging, während die Anteile der ambulante Betreuung und - am stärksten - der Betreuung in Pflegeheimen anstiegen. Die zunehmende Singularisierung und sich abschwächende Famlienbindung könnte eine ähnliche Entwicklung auch in der Zukunft fördern. Allerdings sind deutliche Änderungen sowohl auf der Finanzierungs- als auch die Leistungsseite in der Pflegeversicherung absehbar, sodass auch die Nachfrage nach altengerechten Wohnungen, insbesondere in Kooperation mit integrierten Sozialstationen der räumlich benachbarten Pflegeheimen steigen dürfte.

Künftig leerstehende Bürotürme

Für die möglichen Entwicklungen der Einzelhandelsimmobilien lässt sich ausführen, dass auch diese durch die demografischen Entwicklungen, ebenso spät und nur gedämpft betroffen sein werden wie die Wohnimmobilien. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass der Einzelhandel zusätzlichen strukturellen Problemen ausgesetzt ist. Was die Wirkungen der demografischen Entwicklungen auf die Büroflächennachfrage betrifft, so ist zunächst daran zu erinnern, dass die Erwerbstätigen- beziehungsweise Beschäftigtenzahlen früher und stärker zurückgehen werden als die allgemeinen Bevölkerungszahlen und ein Ausgleich durch eine höhere Büroflächennachfrage pro Kopf unwahrscheinlich ist. Sowohl im Westen als auch im Osten Deutschlands ist die Bürofläche je Beschäftigten am Anfang des 21. Jahrhunderts kaum höher als 1990 (Just, 2003, S. 24). Im Falle des Status Quo, also in einer reinen Fortschreibung der Entwicklung anhand der Bevölkerungsprognosen und gegebener Büroflächenausstattung pro Kopf, ergibt sich, dass die Büroflächennachfrage bis zum Jahr 2050 gegenüber der jetzigen Situation um rund 20 Prozent fallen wird (Abb. 3).

Im Falle einer technischen Revolution, die via Telekommunikation und Heimarbeitsplatz dazu führt, dass die notwendigen Büroflächenausstattungen gar fällt, könnte sich dieses gar auf rund -30 Prozent erhöhen. Im Falle einer wachsturmsorientierten Wirtschaftspolitik, die insbesondere auf Arbeitsmarktderegulierung setzt und damit positive Wachstums- und Beschäftigungseffekte induziert, hält Just (2003, S. 25) zunächst ein geringfügiges Wachstum der Büroflächennachfrage in den nächsten 10 bis 15 Jahren, dann jedoch ebenfalls einen Rückgang um abschließend fast 10 Prozent gegenüber dem jetzigen Zustand für möglich. Nur im Falle eines deutlichen Strukturwandels in Deutschland, bei dem ein großer Teil der Beschäftigten im sekundären Sektor (Industrieproduktion) in den Tertiären Sektor umgeschichtet wird, ist mit einer insgesamt deutlich höheren Büroflächennachfrage zu rechnen. Allerdings fällt dann natürlich die Nachfrage nach sonstigen Gewerbeimmobilien für Produktionszwecke entsprechend stärker negativ aus.

Konsequenzen der Immobilienpolitik

Neben grundsätzlichen Überlegungen, wie den demografischen Herausforderungen zu begegnen sei, werden einerseits eine ursachenorientierte allgemeine Wirtschaftspolitik in den Bereichen der Familienpolitik, gezielten Migrationspolitik und auch Hochschulpolitik diskutiert und andererseits auch symptomorientierte wirtschaftspolitische Maßnahmen (Liberalisierung der Gesamtwirtschaft, Deregulierung des Arbeitsmarktes, Reform des Steuersystems, Erhöhung der Produktivität durch Bildung etc.) in der Literatur erörtert (vgl. Maennig/Mayer 2008). In diesem Beitrag soll kurz auf die konkrete Immobilienwirtschaftspolitik eingegangen werden.

Zwar mögen Hotelimmobilien Wachstumspotentiale bieten, wenn es Deutschland gelingt, einen angemessenen Teil der mit den Einkommen in der Weltwirtschaft steigenden Tourismusaktivitäten zu akquirieren. Logistikimmobilien dürften aufgrund der zentralen Europa-Lage Deutschlands und der mit der Globalisierung steigenden Transportleistungen ebenfalls Potentiale bieten.

Ansonsten sollte die Erkenntnis, das (abgesehen von den Jahren bis 2020) eine dauerhafte Verringerung, allenfalls Stabilisierung der Nachfrage nach praktisch allen Immobilienarten absehbar ist dazu führen, dass die Politikziele der Bestandspflege und der Sanierung der Immobilien eine größeres Gewicht erhalten als die der Neubauförderung. Fortgesetzte, regional ungesteuerte Neubauförderungen können zu verstärkten zukünftigen immobilienwirtschaftlichen Problemen führen. Insofern war es sinnvoll, die Eigenheimzulage abzuschaffen, welche beispielsweise im Jahr 2002 bei Bund und Ländern Mindereinnahmen von zirka 6,5 Mio. Euro auslöste und damit die bedeutendste Einzelmaßnahme bei den Steuervergünstigungen darstellte (BMF 2004, S. 18). Sinnvolle immobilienwirtschaftliche Politiken (zur Auswahl optimaler Instrumente vgl. Maennig/Mayer 2008) sind regional deutlicher als bisher zu differenzieren.

Neubauten könnten vorwiegend in einigen wenigen süddeutschen Ballungsräumen sinnvoll sein. In den meisten anderen Regionen wäre es sinnvoller, die bislang auf ostdeutsche Regionen konzentrierten "Stadtumbau"-Programme, welche grundsätzlich auf einen Rückbau hinauslaufen, zu adaptieren.

Autoren

Dr. Wolfgang Maennig ist Professor am Fachbereich Volkswirtschaft der Universität Hamburg. Er ist außerdem Vorsitzender des Arbeitskreises „Real Estate Economics and Politics" der GiF Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung und Mitglied des Herausgeberbeirates der Zeitschrift für Immobilienökonomie. Er hat außerdem Immobilienökonomische Lehraufträge u.a. an IREBS Immobilienakademie und DVFA inne.

Professor Dr. Annette Mayer, wissenschaftliche Studienleiterin und Geschäftsleiterin der FOM Berlin; Kontakt annette.mayer@fom.de.

Literaturverzeichnis

Bayerische Landesbank: Der Immobilienmarkt im neuen Jahrtausend. München 1999.

Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung: Raumordnungsprognose INKAR PRO 1999-2020, Bevölkerung, Bonn 2003.

Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung: Wohnungspolitische Konsequenzen der langfristigen demographischen Entwicklung, Forschungen, H. 117, Bonn 2004 (a).

Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung: Herausforderung des demographischen Wandels für die Raumentwicklung in Deutschland, Bonn 2004 (b).

Just, T.: Demografie lässt Immobilien wackeln, in: Deutsche Bank Research, Aktuelle Themen Nr. 283, o. O. 2003.

Just, T.: Mehr Pflegeimmobilien für eine alternde Gesellschaft, in: Deutsche Bank Research, Aktuelle Themen Nr. 334, o. O. 2005.

Maennig, W., A. Mayer: Demografische Entwicklungen und die Immobilienwirtschaft, in: Schulte, K.-W. (Hrsg.) Immobilienökonomie, Band IV, München 2008, S. 305-330.

Maennig, W., A. Mayer: Wohnungspolitik, in: Schulte, K.-W. (Hrsg.) Immobilienökonomie, Band IV, München 2008, S. 531-565.

Rat der Immobilienweisen: Frühjahrsgutachten, Wiesbaden 2004.

Simons, H.: Die langfristige Entwicklung des Wohnungsbedarfs in Deutschland, in: Der Langfristige Kredit, 50, o. O. 1999, S. 705-710