Keine gleicht der anderen

Besonderheiten der Immobilien und des Immobilienmarktes

Egal ob es sich um eine Villa, einen Büroturm oder eine Lagerhalle handelt, eine Immobilie ist immer etwas Besonderes. Und: Es handelt sich dabei stets um ein sehr hochpreisiges Gut, das langlebig, örtlich gebunden und letztendlich auch einmalig ist. Aber nicht nur die Immobilie selbst zeichnet sich durch eine Vielzahl von Besonderheiten aus. Das gilt auch für den Immobilienmarkt und die Art und Weise, wie eine Immobilie, genutzt sowie erworben oder gemietet werden kann.

Von Professor Dr. Michaela Hellerforth, Fachhochschule Gelsenkirchen

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Immobilien zeichnen sich durch eine Vielzahl von Besonderheiten aus. Genau diese sind auch Grund dafür, dass sich ein eigenes Wissensgebiet der Ökonomie mit ihnen beschäftigt - die Immobilien-BWL.  

Es handelt sich beispielsweise um kapitalintensive Produkte mit langem Herstell- und Vermarktungsprozess. Immobilien zählen zudem zu den wohl langlebigsten Wirtschaftsgütern, die sich nur schwer und meist unter dem Einsatz hoher Kosten verändern lassen. Zudem besteht bei Immobilien selten Ersatzbedarf. Sie werden vielmehr verändert oder eben erneuert. Bei Familien zum Beispiel aufgrund einer verbesserte Einkommenssituation, bei Unternehmen unter Umständen wegen der Ausdehnung der Produktion.

Wichtig ist zudem: Immobilien sind nicht substituierbar. Sie sind deswegen keineswegs nur Wirtschaftsgut, sondern auch Sozialgut. Und: Immobilien sind - wie der Name bereits besagt - standortgebunden. Der Verkauf und selbst die Vermietung sind beratungsintensiv, denn es handelt sich dabei stets um erklärungsbedürftige Produkte. Der Kauf, aber auch die Miete ist mit einer ganzen Reihe von Zusatzentscheidungen verbunden, wie zum Beispiel die Finanzierung oder den Standortwahl. Die Erstellung, der Kauf oder Verkauf sowie der Wechsel einer Immobilie sind außerdem mit hohen Transaktionskosten verbunden. Pflege und Werterhaltung sind serviceintensiv und erfordern spezifisches Know-how.

Wichtig ist zudem: Es besteht eine geringe Elastizität der Anpassung an Marktveränderungen, seitens der Nachfrager wie auch seitens der Anbieter. Immobilien besitzen zudem eine geringe Fungibilität, das heißt sie sind nicht leicht austauschbar. Gründe hierfür sind Marktintransparenzen ebenso wie die hohe Wertgröße. Last but not least: Immobilien sind heterogen, das heißt sie sind einmalig. Letztendlich gleicht keine Immobilie der anderen.

Der Immobilienmarkt...

Ebenso komplex wie die Immobilie selbst ist auch der Markt, auf dem sie gehandelt wird. Es ist ein Markt der Standorte in Abhängigkeit von der Nutzungsart, das heißt der Haushaltsstandorte (Wohnungsmarkt) und der Betriebsstandorte (Gewerbeimmobilienmarkt). Ebenso ist eine Teilmarktbildung in Abhängigkeit von den Entwicklungszuständen von Immobilien möglich. Dabei wird grob zwischen dem Markt für Immobilien als potenzielle Standorte (Baugrundstücke, Abbruchgrundstücke, Bauerwartungsland) und dem Markt für aktuelle Standorte (nutzbare Wohn- und Gewerbeimmobilien) unterschieden.

Eine weitere Systematisierung stellt auf die Art der Verträge ab, mit deren Hilfe marktrelevante Umsätze erfolgen, so beispielsweise dem Kaufmarkt, dem Mietmarkt, dem Fondsanteilsmarkt und nicht zu vergessen dem Markt für Leasingobjekte. In Bezug auf ihre räumliche Struktur unterscheidet man lokale, regionale, nationale und internationale Immobilienmärkte. Die meisten Immobilienmärkte sind allerdings regional strukturiert.

Dies zeigt, dass es nicht „den einen Immobilienmarkt" gibt, sondern eine Vielzahl von Teilmärkten, die sich zudem überschneiden.

Marktwechsel

Ein Beispiel: Eine fünfköpfige Familie mit Hund sucht eine geräumige Mietwohnung. Es gelingt nicht, eine Wohnung in der passenden Größe, Lage und zu einem annehmbaren Preis zu finden. Deshalb entscheidet sie sich für den Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung. Mit dieser Entscheidung vollzieht die Familie einen Wechsel vom Mietmarkt zum Kaufmarkt.

...und seine Akteure

Auch auf dem Immobilienmarkt kann bei den Marktteilnehmern in im einfachsten Fall zwischen Anbietern oder Nachfragern unterschieden werden. Es kann aber auch die Stellung im Lebenszyklus der Immobilie (zum Beispiel Planung, Realisierung, Nutzung, Verwertung), der insoweit ausgeübten Tätigkeit (zum Beispiel Architekten, Bauausführende, Dienstleister) oder Nachfrage der Unterscheidung dienen.

Ebenso kann man verschiedene Professionalitätsgrade bei den Marktteilnehmern unterscheiden - etwa in Abhängigkeit davon, ob ein Privater (Wohnungsvermietung im eigenen Haus) oder ein Unternehmen agiert. Dabei wird auch hier deutlich, dass eine solche Einteilung nicht überschneidungsfrei stattfinden kann, und, dass die Markteilnehmer sehr heterogen sind.

Eine andere Einteilung grenzt die Aufgaben und Akteure am Immobilienmarkt nach Funktionsbereichen ab:

• Funktionsbereich Planung und Genehmigung: Stadtplaner, Kommunen, Bauaufsicht, Architekten, Bauingenieure, Haustechniker, Projektsteuerer, Facility Manager
• Funktionsbereich Erstellung: Bauträger, Bauindustrie, Bauhandwerk, Bauproduktehersteller
• Funktionsbereich Bewirtschaftung: Vermittlung (Makler), Vermietung und Verwaltung, Instandhaltung/Modernisierung, Versorgung/Entsorgung, Reinigung/Sicherung, Services (Hausmeister, Pförtner), technische Dienstleistungen, Facility Manager
• Funktionsbereich Abriss: Abrissunternehmen, Baustoffrecycler, Deponiebetreiber, Entsorgungsunternehmen
• Funktionsbereich Finanzierung: Geschäftsbanken, Hypothekenbanken, Versicherungen, Bausparkassen, Immobilienfonds, öffentliche Hand.

Mehr als Wohnen und Gewerbe

Die heterogenen Immobilien kann man - wie ihre Märkte - grob in Wohn- und Gewerbeimmobilien differenzieren. Eine Zwischenform bilden gemischt genutzte Immobilien. Abbildung 2 unterteilt die beiden Hauptkategorien wie folgt weiter.

Kaufen, mieten...

Bei der Art der Bereitstellung einer Immobilie wird auf das das Beziehungsgeflecht zwischen dem Eigentümer oder Ersteller der Immobilie und dem Nutzer eingegangen. Es geht also um die Immobilienbedarfsdeckung oder Nachfragebefriedigung korrespondierend mit der Nachfrage in Bezug auf Qualität und Quantität. Grundsätzliche Bereitstellungsalternativen sind: Projektentwicklung, Kauf, Leasing und Miete sowie daraus hervorgehende Mischformen, wie Sale and Lease back oder Mietkauf. Auf diese Alternativen wird im Folgenden genauer eingegangen:

Unter einer Projektentwicklung versteht man die Summe aller Untersuchungen, unternehmerischen Entscheidungen, Planungen und anderen bauvorbereitenden Maßnahmen, die erforderlich oder zweckmäßig sind, um eines oder mehrere Grundstücke zu überbauen oder eine sonstige Nutzung vorzubereiten. Dabei steht die Projektentwicklung in einem übergeordneten strategischen Bezugsrahmen, der über die Betrachtung der mit der Entwicklung verbundenen Bauaktivitäten hinausgeht und auch Aspekte der Wettbewerbsfähigkeit sowie der Umweltverträglichkeit mit einbezieht.

Generell ist es möglich, dass ein Nachfrager die Projektentwicklung selbst durchführt und dazu Architekten, Statiker und Handwerker beauftragt oder dass er ein Gebäude gemäß seinen Vorstellungen entwickeln lässt. Dies geschieht dann häufig durch Beauftragung eines Generalübernehmers oder -unternehmers, der dem Bauherrn das Risiko und die Einzelentscheidungen abnimmt.

Was ist ein Generalunternehmer?

Der Generalunternehmer ist derjenige, der sämtliche für die Herstellung der baulichen Anlagen erforderlichen Bauleistungen zu erbringen hat und die wesentlichen Teile davon auch selbst ausführt. Die anderen Leistungen überträgt er - in der Regel in Abstimmung mit dem Bauherrn - an einen oder mehrere Nachunternehmer. Der Generalunternehmer ist vom Generalübernehmer zu unterscheiden, der die Bauleistungen komplett außerhalb seines eigenen Unternehmens erbringt, sowie vom Totalunternehmer (mit Eigenleistung).

Darunter versteht man Bauherren, die den gesamten Planungs-, Errichtungs- und Vermarktungsprozess von Immobilien auf eigene Gefahr und eigene Rechnung organisieren. Dabei wird unterschieden, ob sie für den anonymen Markt bauen oder ob bereits zu Beginn der Projektentwicklung die späteren Nutzer/Käufer feststehen. Bei Verkäufen an private Nachfrager, also im Wohnimmobilienbereich, ist ihr Gewerbe gemäß § 34 c GewO genehmigungspflichtig.

Bei den Generalunternehmer- und -übernehmer-Verträgen handelt es sich um eine wichtige und häufige Vertragsform für Immobilien.

Der Kauf einer Immobilie führt zum alleinigen wirtschaftlichen wie rechtlichen Eigentum und alleinigen Nutzungsrecht. Der Kauf hat den Vorteil der rascheren Verfügbarkeit des Objektes, sofern eine passende Immobilie im Markt zu finden ist. Zur Anpassung des Gebäudes sind eventuelle Instandhaltungen, Umbauten und gegebenenfalls sogar Sanierungen notwendig. Gegenüber der Miete und dem Leasing von Objekten wahrt der Eigentümer die Kontrolle über das Objekt und dessen Veränderbarkeit in der Zukunft aufgrund sich ergebender unternehmens- oder geschäftsfeldbezogener Anforderungen.

Für Makler ist die Vermittlung der Gelegenheit zum Verkauf ein Hauptgeschäftsfeld. Auch Bauträger errichten ihre Immobilien in der Regel, um sie zu verkaufen und zwar entweder insgesamt oder aufgeteilt in Wohn- oder Nutzungseinheiten. Unternehmen, die Standorte ganz oder teilweise aufgeben, versuchen im Rahmen einer Verwertungsstrategie ebenfalls, die Immobilien - selbst oder durch Dritte - zu verkaufen.

...oder doch leasen?

Immobilienleasing kennzeichnet die mittel- bis langfristige Vermietung oder Gebrauchsüberlassung von Betriebs- und sonstigen Gewerbeimmobilien im Rahmen eines Mietvertrages seitens spezialisierter Gesellschaften (Leasinggeber) an den Nutzer (Leasingnehmer).

Zunehmend wird Leasing als Finanzierungs- und Investitionsalternative genutzt. Kennzeichnend für diese Individualverträge sind neben der langen Vertragslaufzeit die hohen Gesamtinvestitionen. Im Gegensatz zu konventionellen Finanzierungsmöglichkeiten hat der Nutzer aufgrund vereinbarter Optionen, wie Ankaufs- oder Vorkaufsrechte, in der Regel die Möglichkeit, zu einem späteren Zeitpunkt das Eigentum an der Immobilie zu erwerben oder ein Anschlussverhältnis einzugehen.

Am Immobilienleasing-Engagement sind grundsätzlich drei Parteien beteiligt, nämlich Leasinggesellschaft, Leasingnehmer und refinanzierende Banken. Wenn das Objekt noch erstellt werden muss, tritt als vierte Partei ein Generalunternehmer hinzu. Leasinggeber wickeln das Leasinggeschäft über so genannte Objektgesellschaften ab, deren Anteile durch den Leasinggeber als Holding gehalten werden.

Was ist Sale and Lease back und was versteht man unter Mietkauf?

Sale and Lease back oder Rückmietkauf sind Bezeichnungen für eine Sonderform des Leasing, bei der eine Organisation eine Immobilie an eine Leasinggesellschaft verkauft und sie zur weiteren Nutzung gleichzeitig wieder zurück least.

Beim klassischen Mietkauf wird ein Mietvertrag geschlossen, in welchem dem Mieter vom Vermieter das Recht eingeräumt wird, innerhalb einer bestimmten Frist durch einseitige Erklärung die gemietete Sache zu einem vorher bestimmten Preis unter Anrechnung der bis dahin gezahlten Mieten käuflich zu erwerben. Es gibt eine Vielzahl unterschiedlicher Vertragsvarianten, z.B. wird häufig auch sofort ein Kaufvertrag geschlossen, verbunden mit einer Stundungsvereinbarung oder es werden Darlehn zur Finanzierung gegeben.

Die Miete stellt ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht der Immobilie gegen Zahlung einer monetären Gegenleistung dar. Die Bedingungen der Wohnungsvermietung sind im BGB geregelt. Die Vermietung ist das Geschäft der Eigentümer von Immobilien, aber auch der Makler, die Gelegenheit zur Anmietung nachweisen. Immer wenn Unternehmen überschüssige Raum- oder Standortkapazitäten haben, können sie sich ebenfalls im Rahmen ihrer Verwertungsstrategie als Vermieter betätigen.

Quintessenz

Nur auf der Grundlage dieser Besonderheiten kann eine betriebswirtschaftlich fundierte Auseinandersetzung mit Immobilien oder der Immobilienwirtschaft erfolgen, indem die Instrumente der Allgemeinen Betriebswirtschaftslehre auf die Probleme der Immobilienwirtschaft angewandt werden, so etwa auf die Organisation, das interne und externe Rechnungswesen, indem ein immobilienwirtschaftliches Controlling eingeführt wird oder auch Instrumente des Immobilienmanagements Eingang in das Tagesgeschäft der Immobilienunternehmen finden, so zum Beispiel das Portfolio-, das Risiko- und das Facility Management. Aber auch die Investition und Finanzierung^[1] für diese kapitalintensiven Unternehmen oder die Steuern und das Marketing sollten und müssen mit der Kenntnis der angesprochenen Besonderheiten dieses Wirtschaftszweigs professionalisiert werden.

Autorin

Professor Dr. Michaela Hellerforth ist Inhaberin einer Professur an der Fachhochschule Gelsenkirchen im Studiengang Facility Management.

[1]     Vgl. Hellerforth, M., Immobilieninvestition und -finanzierung kompakt, Oldenbourg Verlag, München 2008.