Der Senioren-Supermarkt

Einzelhandelsimmobilien und demografischer Wandel

Die Gesellschaft wird zunehmend älter. Daraus resultiert auch ein Wandel der Konsumgewohnheiten in Bezug auf was und wo gekauft wird. Unser Immobilienexperte aus Frankfurt skizziert die demografische Entwicklung im Einzelhandel und zeigt auf, was eine demografiefeste Einzehandelsimmobilie künftig auszeichnen sollte.

Von Dr. Tobias Just, Deutsche Bank Research, Frankfurt am Main

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Der Einzelhandel[1] setzt hierzulande rund 400 Milliarden Euro um. Das sind knapp 30 Prozent des privaten Konsums beziehungsweise 17,5 Prozent des deutschen Bruttoinlandsprodukts. Die Größe des Sektors darf jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Branche seit Jahren mit zahlreichen strukturellen Veränderungen zu kämpfen hat. Diese belasten mehr als die aktuelle konjunkturelle Last. Die Folge ist, dass die Umsätze im Einzelhandel seit längerer Zeit langsamer zunehmen als die allgemeine Teuerung. Die künftige Entwicklung des Einzelhandels wird durch vier Bestimmungsfaktoren, die sich unmittelbar oder mittelbar auf die demografischen Trends zurückführen lassen, geprägt:

• Zahl der Einwohner: Eine rückläufige Bevölkerung wird weniger konsumieren.
• Bevölkerungsstruktur: Ältere Menschen haben andere Bedürfnisse und folglich auch andere Ausgabenschwerpunkte und -gewohnheiten als junge.
• Verfügbare Einkommen: Die Einkommen der schrumpfenden und alternden Gesellschaft werden langsamer zunehmen als in der Vergangenheit.
• Veränderte Sparneigung: Ältere Menschen sparen in Relation zu ihrem Einkommen weniger als Erwerbstätige.

Konsequenz: Eine demografiefeste Immobilie im Einzelhandel zeichnet sich folglich insgesamt durch geeignete Lösungen in (mindestens) 13 Kategorien innerhalb von vier Gruppen aus. Die Abbildung unten veranschaulicht diese Gruppen.

Geografische Nähe: Viele ältere Menschen sind in ihrer Bewegung eingeschränkt. Sie möchten daher ihre Einkäufe in ihrer Nähe erledigen. Dies kann Fußläufigkeit bedeuten, erfordert aber zumindest eine gute Anbindung an das Netz des Öffentlichen Personennahverkehrs. Dadurch erhalten mehr ältere Menschen ein höheres Maß an Selbstständigkeit. Für Zentren, die vornehmlich mit dem Pkw erreicht werden müssen (Grüne Wiese), dürfte neben der Erreichbarkeit ebenso der Zugang zu den Einkaufsläden wichtiger werden. Eine größere Zahl an großzügigen Parkplätzen erleichtert das Ein- und Aussteigen.

Ladenmerkmale: Bei der Ladengestaltung sollten ebenfalls die körperlichen Einschränkungen der älteren Menschen ernst genommen werden. Denn dies entscheidet mitunter darüber, ob die Produkte wahrgenommen und erreicht werden können. Produkte, die sehr weit unten oder sehr weit oben im Regal stehen, können von sehbehinderten Menschen oft nicht entdeckt und von bewegungseingeschränkten Menschen nicht erreicht werden. Bei der Ladenkonzeption geht es zudem um die Breite der Gänge, um möglichst kurze Wege. Diese Ziele lassen sich häufig nur dann im Bestand erreichen, wenn die Angebotsbreite reduziert wird. Der demografiefeste Laden hat also einen Preis in Form eines reduzierten Angebots und geringeren Umsatzpotenzials pro Quadratmeter. Zusätzlich sollten die Immobilien die Möglichkeit zum Ausruhen bieten - und sei es eine Sitzgelegenheit am Eingang. Günstiger ist die Verbindung mit Produkten (Warentesten, Kaffeetrinken), denn dies stellt zudem eine Verbindung zwischen dem Einkauf und dem Erlebnis dar. Solche Verbindungen werden in Zukunft eine größere Rolle spielen, denn Senioren sind zeitreich.

Produkte: Es ist eine Selbstverständlichkeit, dass ältere Menschen auch geeignete Produkte benötigen. Was dies bedeutet, zeigt sich bereits heute: Die Packungsgrößen werden kleiner. Gesundheitliche Aspekte gewinnen an Bedeutung. Die Warenpräsentation darf darüber hinaus nicht unübersichtlich werden. Das spiegelt sich dann auch in der Größe der Preis- und Informationsschilder in den Ladengeschäften wieder.

Service: Geschäfte, die bei den Lagekriterien schlechter abschneiden, können versuchen, diese Nachteile durch Online-Angebote auszugleichen, denn natürlich wird der Anteil der Internetnutzer im Alter sehr stark steigen. Für alle Läden dürfte Service wichtiger werden: Beratung, Lieferservice, Aufbauservice sind nahe liegende Beispiele. Mitunter könnte aber auch die einfache soziale Interaktion wertvoll sein.

Diese Kriterien demografiefester Immobilien beschreiben eine idealtypische Immobilie, die den Alterungstrend adressiert.

Die für diese Immobilien nötigen Investitionen sollten jedoch gründlich geprüft werden, denn Einzelhandelsformate und Einzelhandelsimmobilien werden auch in Zukunft nicht allein deswegen zur Erfolgsgeschichte, weil sie diesen Kriterienkatalog perfekt abbilden.

Erstens wird ein großer Teil der Senioren nicht unter nennenswerten körperlichen Einschränkungen leiden. Diese fitten Senioren fühlen sich nicht alt und vor allem müssen sie ihr Einkaufsverhalten noch nicht ändern. Für diese Zielgruppe wäre der Umbau zumindest nicht nötig. Schlägt er sich in einem geringeren Angebot oder höheren Preisen nieder, wäre er sogar lästig.

Dem Mehrumsatz bei den Hochbetagten steht also ein Minderumsatz bei den Älteren ohne Einschränkungen gegenüber. Dasselbe gilt natürlich für alle anderen Jüngeren.

Autor

Dr. Tobias Just ist Leiter der Branchen- und Immobilienmarktanalyse bei Deutsche Bank Research, dem Think Tank der Deutschen Bank. Er unterrichtet immobilienwirtschaftliche Themen an der TU Berlin, der IRE|BS und der Universität Wuppertal.

[1] Gemeint ist der Einzelhandel im engeren Sinne, also abzüglich Kraftfahrzeugen, Brennstoffen und Apotheken.