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Economy & Business

Warum verhandelt man in Deutschland nicht über die Miete?

Es mag für viele Menschen in Deutschland ein wenig überraschend sein, doch in vielen anderen Teilen der Welt ist es völlig normal, über die Miete zu verhandeln. Besonders in Entwicklungsländern gehört es fast schon zum guten Ton, während in Industrienationen der Vermieter oftmals einen Preis setzt, der praktisch unverhandelbar ist. Doch was sind eigentlich die Gründe dafür? Wieso sind Verhandlungen über den Mietpreis in Deutschland kaum möglich?

Einige wichtige Faktoren spielen dabei eine bedeutende Rolle, am Ende entscheidet aber vor allem das Gesetz von Angebot und Nachfrage. Der Wohnungsmarkt ist in Deutschland seit jeher angespannt, einen nennenswerten Überschuss gab es noch nie. Mieter können sich heutzutage zwar bei Anbietern wie Rentola einen ausgezeichneten Überblick zu Mietwohnungen in Deutschland verschaffen. Aber für gewöhnlich sind die Preise gesetzt und der Vermieter muss nicht verhandeln. Denn aufgrund des zunehmenden Mangels an Wohnungen steht fast immer ein anderer Interessent bereit. Es gibt aber noch weitere Gründe.

Sind Verhandlungen über den Mietpreis möglich?

Prinzipiell ist es möglich, über den Mietpreis zu verhandeln. Doch in der Realität gibt es meistens keinen Grund für den Vermieter, einen Nachlass zu geben. Das liegt im Wesentlichen daran, dass mit Ausnahme weniger Fälle fast immer mehrere passende Kandidaten bereitstehen, die fast bereit sind, den vollen Preis zu zahlen. In beliebten Städten wie Berlin, Hamburg oder München sind das meistens sogar gleich mehrere Dutzend Interessenten, die alle Bonitätskriterien problemlos erfüllen.

In wenigen Ausnahmefällen ist eine Verhandlung aber durchaus möglich. Das gilt für Wohnungen in unbeliebten Lagen oder mit sonstigen Nachteilen, die keine passenden Interessenten anlocken können. Sollte ein Vermieter über Monate hinweg nicht in der Lage sein, einen Mieter zu finden. Dann zeigt er sich womöglich gegenüber einem Nachlass offen, sofern er nicht bereits von sich aus den Mietpreis reduziert hat. Am Ende ist er ebenfalls an einer zügigen Vermietung interessiert – Leerstand ist nämlich weitaus kostspieliger.

Ein guter Indikator für die Beliebtheit einer Wohnung kann beispielsweise das Alter der Anzeige sein, zu dem die Wohnung ins Internet gestellt wurde. Wenn die Anzeige bereits Wochen oder sogar Monate alt ist, der Vermieter aber dennoch auf Anfragen reagiert, dann gibt es womöglich ein Problem bei der Vermietung. In einem solchen Fall ist es vollkommen in Ordnung, einen niedrigeren Mietpreis zu nennen, zu dem man bereit wäre, die (unbeliebte) Wohnung zu übernehmen.

Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis

Doch meistens ist der Preis gesetzt und ein Interessent hat diesen zu akzeptieren oder nicht. Wie bereits kurz angesprochen, liegt das im Wesentlichen an Angebot und Nachfrage. Der Wohnungsbau hinkt seit Dekaden der Nachfrage hinterher, insbesondere in beliebten Stadtlagen. In den vergangenen Jahren zog der Notstand sogar noch weiter an, obwohl die Bundesregierung regelmäßig zu neuen Bauoffensiven ausruft. Ob das Vorhaben in naher Zukunft gelingt, ist aufgrund der jetzt steigenden Zinsen eher fraglich.

Zudem wuchs die Bevölkerung in Deutschland in den vergangenen Jahren sehr stark, vor allem aufgrund der konstant hohen Migration. Das erschwert die Lage für Mieter in Deutschland, während sich Vermieter vor Interessenten kaum retten können. Denn immer mehr Nachfrager stehen einem kaum wachsenden Angebot gegenüber, deswegen sind mittlerweile selbst die unschönsten Wohnungen problemlos vermietbar. Vermieter finden also immer einen Interessenten, weil es für Mieter an Alternativen fehlt.

Deutschland ist aber nicht das einzige Land mit diesem Problem, viele andere Industrienationen kämpfen ebenfalls mit zu geringem Neubau. Das führt zu steigenden Preisen und Vermieter können praktisch jeden Preis verlangen, sofern die Wohnung in einer begehrten Lage ist. In vielen Ländern Asiens herrscht hingegen dank (billigem) Bauboom hoher Leerstand und Vermieter buhlen um zahlungskräftige Mieter. Das stärkt die Verhandlungsposition von Mietern, was attraktive Nachlässe vom Listenpreis ermöglicht.

Gesetzliche Obergrenzen forcieren den Maximalpreis

Hinzu kommen die gesetzlichen Obergrenzen bei Neuvermietungen. Generell dürfen Vermieter den Mietpreis nach drei Jahren um maximal 20 Prozent, in Orten mit angespanntem Mietmarkt um 15 Prozent und in Städten mit Mietpreisbremse nur um maximal 10 Prozent abheben. Das bedeutet, trotz der starken Nachfrage profitieren die meisten Vermieter kaum von einer höheren Mietrendite als sonst. Deswegen möchten sie zumindest den maximalen gesetzlichen Spielraum ausnutzen.

Denn Immobilien binden beträchtliches Kapital und erfordern hohe Rücklagen für Instandhaltungen und Modernisierungen. Wer auf ein paar Prozente bei der Miete verzichtet, kann damit womöglich die ganze Rentabilitätsrechnung gefährden. Viele Vermieter sehen sich also fast schon dazu gezwungen, den größtmöglichen Mietpreis zu verlangen, um auch in Zukunft beispielsweise alle Modernisierungsauflagen erfüllen zu können. Ein anschauliches Beispiel hierfür ist das neue Heiz-Gesetz der Regierung.

Fazit: Es gibt in Deutschland nur wenig Spielraum zum Verhandeln

Abschließend kann gesagt werden, dass es schlichtweg kaum einen Spielraum für Verhandlungen gibt. Das Angebot hinkt der Nachfrage permanent hinterher und Vermieter möchten die maximale erlaubte Miete erzielen, um langfristig eine stabile Rendite zu erreichen. Diese ist wiederum notwendig, um steigende Kosten für Instandhaltung und Modernisierung finanzieren zu können. Einzig eine starke Ausweitung des Mietangebots könnte die Lage entspannen und Mietern mehr Verhandlungsmacht geben. Momentan sieht es aber nicht danach aus, dass sich die Lage in absehbarer Zeit zugunsten der Mieter entwickeln wird.

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Heinrich Gellertshausen
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