Vermieter tragen eine erhebliche Verantwortung für die Wasserhygiene in ihren Immobilien der privaten und gewerblichen Nutzung. Besonders Legionellen stellen ein oft unterschätztes Risiko dar, das bei den Endverbrauchern zu ernsthaften gesundheitlichen Problemen führen kann. Wer seine Pflichten als Eigentümer oder Arbeitgeber vernachlässigt, riskiert hohe Bußgelder und Schadensersatzforderungen. Doch viele Vermieter verlassen sich auf Maßnahmen, die nicht ausreichen, um Legionellen sicher zu eliminieren.
Dieser Artikel zeigt, welche gesetzlichen Vorgaben gelten, welche Risiken bestehen und wie sich Vermieter und Arbeitgeber wirksam vor rechtlichen Konsequenzen schützen können – mit vorbeugenden Maßnahmen, regelmäßigen Kontrollen und technischen Lösungen, die eine langfristige Sicherheit gewährleisten.
Inhaltsverzeichnis
Wo entstehen Legionellen und warum sind sie gefährlich?
Legionellen sind Bakterien, die sich in Wassersystemen unter bestimmten Bedingungen stark vermehren können. Besonders gefährdet sind Leitungen mit stehendem Wasser, Temperaturen zwischen 25 und 45 Grad Celsius sowie Ablagerungen von Kalk und Biofilm, die den Bakterien Schutz bieten.
Typische Problemzonen in Gebäuden:
- Warmwasserspeicher und Leitungen mit wenig Durchfluss (z. B. ungenutzte Gästezimmer)
- Duschen, Klimaanlagen und Whirlpools, in denen sich Legionellen durch feine Wassertröpfchen verbreiten
- Große Warmwassersysteme, die nicht regelmäßig auf ausreichend hohe Temperaturen erhitzt werden
Gesundheitsrisiken
Die größte Gefahr geht von der Inhalation feiner Wassertröpfchen (Aerosole) aus. Die Legionärskrankheit, eine schwere Lungenentzündung, kann auftreten, wenn die Bakterien in die Atemwege gelangen. Besonders betroffen sind ältere Menschen, Raucher und Immungeschwächte. Eine mildere Form, das Pontiac-Fieber, verursacht grippeähnliche Symptome. Da die Inkubationszeit mehrere Tage beträgt, bleibt die Infektionsquelle oft lange unentdeckt.
Rechtliche Verpflichtungen für Vermieter
Vermieter sind gesetzlich verpflichtet, die Trinkwasserqualität in ihren Immobilien sicherzustellen und das Risiko einer Legionellenkontamination zu minimieren. Die Trinkwasserverordnung (TrinkwV) regelt die spezifischen Pflichten, die je nach Art und Nutzung des Gebäudes variieren.
Wird bei einer Untersuchung eine erhöhte Legionellenbelastung festgestellt, muss das Gesundheitsamt unverzüglich informiert werden. In solchen Fällen sind sofortige Gegenmaßnahmen erforderlich, um die Gefährdung für Mieter und Nutzer zu minimieren. Neben thermischer Desinfektion oder chemischer Behandlung bieten sich auch technische Lösungen an. Eine effektive Maßnahme zur unmittelbaren Reduzierung von Legionellen sind präventive Lösungen wie ein Legionellenfilter-Duschkopf und ähnliche Aufsätze für Hähne, die Bakterien direkt am Entnahmepunkt zurückhalten.
Pflichten für private Vermieter
Eine Untersuchungspflicht besteht für Mehrfamilienhäuser mit zentralem Warmwasserspeicher (über 400 Liter) oder langen Leitungen mit über drei Litern Wasserinhalt. Vorgaben:
- Legionellenprüfung: Mindestens alle drei Jahre durch ein akkreditiertes Labor
- Dokumentation: Ergebnisse müssen Mietern und Behörden auf Anfrage vorgelegt werden
- Maßnahmen bei Überschreitung des Grenzwerts (100 KBE/100 ml): Gesundheitsamt informieren, Maßnahmen wie thermische Desinfektion oder den Einsatz von Legionellenfiltern umsetzen
Für kleinere Anlagen mit Durchlauferhitzern besteht keine Prüfpflicht, jedoch wird eine Kontrolle empfohlen, insbesondere nach längerer Leitungsstilllegung.
Pflichten für gewerbliche Vermieter und Betreiber von Nichtwohngebäuden
Strengere Vorgaben gelten für Hotels, Krankenhäuser, Pflegeheime, Bürogebäude und Fitnessstudios. Diese müssen:
- Jährlich eine Legionellenprüfung durchführen
- Bei positiven Befunden sofort das Gesundheitsamt informieren
- Technische Maßnahmen ergreifen, um das Infektionsrisiko zu minimieren
Besonders in Schwimmbädern und Wellnessanlagen, wo hohe Temperaturen und feuchte Luft optimale Bedingungen für Legionellen bieten, ist eine konsequente Überwachung essenziell. Zudem sind in Gewerbegebäuden mit unregelmäßiger Nutzung präventive Lösungen sinnvoll.
Pflichten für Arbeitgeber – auch ohne Eigentum am Gebäude
Arbeitgeber müssen gemäß Arbeitsschutzgesetz (ArbSchG) und Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV) sicherstellen, dass das bereitgestellte Wasser gesundheitlich unbedenklich ist. Wird eine Legionellenbelastung bekannt, sind sie verpflichtet:
- Mitarbeiter vor Gesundheitsrisiken zu schützen (z. B. durch technische Maßnahmen)
- Behörden zu informieren, falls der Gebäudeeigentümer nicht handelt
Eine regelmäßige Kontrolle der Wasserhygiene ist auch für Arbeitgeber ratsam, um Haftungsrisiken zu vermeiden.
Konsequenzen bei Verstößen
Wer seine Prüfpflichten vernachlässigt, riskiert:
- Bußgelder bis zu 25.000 Euro gemäß Trinkwasserverordnung
- Schadensersatzforderungen von Mietern oder Arbeitnehmern bei nachgewiesenen Infektionen
- Mietminderungen oder fristlose Kündigungen, wenn die Wasserversorgung dauerhaft belastet bleibt
Vermieter und Betreiber sollten nicht nur die gesetzlichen Vorgaben einhalten, sondern mit präventiven Maßnahmen wie Legionellenfiltern eine langfristige Sicherheit gewährleisten.
Anmerkungen zur Wasserqualität in Deutschland
Die Trinkwasserqualität in Deutschland gehört zu den besten weltweit. Strenge gesetzliche Vorgaben, insbesondere die Trinkwasserverordnung (TrinkwV), sowie regelmäßige Kontrollen durch die Wasserversorgungsbetriebe stellen sicher, dass das Wasser in einwandfreiem Zustand beim Verbraucher ankommt. Schadstoffgrenzwerte sind klar definiert, und die Wasserwerke müssen umfassende Maßnahmen ergreifen, um Verunreinigungen zu verhindern.
Neben dem Trinkwasser unterliegt übrigens auch die Badewasserqualität in öffentlichen Seen strengen Kontrollen. Gesundheitsämter überwachen regelmäßig die Wasserqualität in offiziellen Badestellen und veröffentlichen Messwerte zu Keimbelastung und chemischen Stoffen. Liegen Verunreinigungen vor, werden die Seen gesperrt und Nutzungshinweise ausgeschildert. Solche Warnungen und Sperrungen des Trinkwassers geben auch die Versorgungsbetriebe aus, falls Legionellen im Trinkwasser gefunden werden.
Allerdings gilt diese Sicherheit nur bis zum Hausanschluss. Ab diesem Punkt liegt die Verantwortung für die Wasserqualität beim Eigentümer der Immobilie. In Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten und öffentlichen Einrichtungen bedeutet das, dass Vermieter und Betreiber sicherstellen müssen, dass sich keine schädlichen Stoffe in den Leitungen vermehren.
Fazit
Ein zuverlässiges Wassersystem erfordert mehr als eine einwandfreie Versorgung durch die Versorgungsbetriebe. Nach dem Hausanschluss liegt die Verantwortung bei Eigentümern, Betreibern und in bestimmten Fällen auch bei Arbeitgebern. Die Gefahr durch Legionellen wird oft unterschätzt, dabei können unzureichend gewartete Warmwassersysteme erhebliche gesundheitliche und rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.
Gesetzliche Prüfpflichten und präventive Maßnahmen sind daher unerlässlich. Wer frühzeitig handelt, regelmäßige Kontrollen durchführt und effektive Schutzmaßnahmen wie Legionellenfilter nutzt, minimiert nicht nur Risiken, sondern sorgt auch für eine langfristige Sicherheit in Wohn- und Gewerbeimmobilien. Verantwortungsbewusstes Handeln schützt Gesundheit, vermeidet Strafen und erhält den Wert der Immobilie.