Der Begriff des Facility Managements, auch als Gebäude Management oder Hausverwaltung bezeichnet, beschreibt sämtliche Arbeiten an einer fertiggestellten Liegenschaft. Maßnahmen reichen von Wartungs- und Reparaturmaßnahmen bis zu Reinigungsarbeiten. Da Gebäude und deren Technik laufend an Komplexität gewinnen, steigt der damit verbundene Arbeitsaufwand stetig an.
Entsprechend wuchs die Bedeutung des Facility Management im Immobilienbereich. Es verwundert daher auch nicht, dass das Facility Management ein enormer Markt ist, dessen globales Volumen auf rund 1.240 Milliarden US-Dollar geschätzt wird. Doch weshalb ist das Facility Management überhaupt so wichtig? Dieser Frage gehen wir im folgenden Beitrag auf die Spur.
Inhaltsverzeichnis
Technische Infrastruktur profitiert
In den letzten Jahrzehnten hat die technische Gebäudeausstattung (TGA) enorme Sprünge gemacht. So wurden technische Anlagen in Gebäuden immer häufiger und komplexer. Für die Pflege und für die Instandhaltung der Gebäudetechnik wird der Begriff technisches Gebäudemanagement (TGM) oder auch technisches Facility Management (TFM) verwendet. Aufgabe des TGM ist es unter anderem, die Haustechnik auf Abnutzungserscheinungen zu untersuchen und betroffene Komponenten regelmäßig auszutauschen.
Das Ziel besteht darin, Problemstellen zu erkennen, bevor sich diese zu größeren Schäden entwickeln. Eine weitere Verantwortlichkeit des TGM besteht darin, sicherzustellen, dass die Haustechnik sachgemäß benutzt und nicht beschädigt wird. Auf diese Art kann das TGM die Lebensdauer von technischen Einrichtungen erhöhen, Reparaturkosten senken und somit zusätzliche Kosten vermeiden.
Nutzungsphase wird effizienter
Ein zentrales Ziel des Facility Managements ist eine effiziente Nutzungsphase der betreuten Immobilien. Wird ein sorgfältiges und professionelles Facility Management betrieben, können Reparaturen, Wartungsarbeiten etc. so geplant werden, dass Leerstände, Stillstandzeiten und in weiterer Folge Kosten auf einem Minimum gehalten werden. Aufeinander abgespielte Prozesse und ein verantwortlicher Umgang mit der Gebäudeinfrastruktur helfen dabei, produktiv zu agieren und die Konkurrenzfähigkeit zu steigern. Ein professionelles Facility Management ist somit eine der Grundlagen für die erfolgreiche Nutzungsphase einer Immobilie.
Wird das Facility Management aus Kostengründen vernachlässigt, hat dies unter dem Strich oftmals höhere Kosten zur Folge. Zu spät entdeckte Rohrbrüche, Schimmel, falsche Reinigungsmittel und mehr lassen die Betriebskosten rasch in die Höhe schnellen.
Im Einklang mit der Betriebssicherheitsverordnung
Mit der Vermietung von Wohnungen, Parkplätzen oder Gewerbeimmobilien verpflichtet sich die Besitzerin, bzw. der Besitzer der Liegenschaft, sich um den Zustand des Gebäudes zu kümmern. So muss jederzeit ein ordnungsgemäßer Betrieb der Immobilie gewährleistet sein. In der deutschen Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) wird festgelegt, dass jeder Betreiber eines Gebäudes alle nötigen Vorkehrungen treffen muss, um möglichen Schäden an Nutzern und Bewohnern zu vermeiden. Dazu muss das Facility Management entsprechende Maßnahmen implementieren.
Diese Aufgaben werden unter anderem durch das technische Gebäudemanagement wahrgenommen. Facility Management ist also nicht nur ein sinnvoller Ansatz, um die Betriebskosten zu senken. Es ist auch Teil der gesetzlich vorgeschriebenen Pflichterfüllung. Mit einem seriösen TGM werden Risiken und Gefahrenquellen minimiert, wodurch außerordentliche Kosten und rechtliche Folgen minimiert werden.
Längere Lebensdauer
Die Nutzungsdauer im Lebenszyklus einer modernen Immobilie in Deutschland dauert in der Regel 30 bis maximal 60 Jahre. Danach sind üblicherweise eine Renovation, ein Umbau, eine Umnutzung oder ein Abbruch fällig. In der Nutzungsphase erwirtschaften Liegenschaften im Normalfall einen Umsatz. Entsprechend groß ist das Interesse von Eigentümerinnen und Eigentümern, die Nutzungsphase so profitabel und so lange wie möglich zu gestalten.
Hier kommt wieder das Facility Management ins Spiel, welches über das Potenzial verfügt, die Lebensdauer eines Gebäudes bedeutend zu verlängern. Das Prinzip ist das gleiche wie bei einem Fahrzeug: Wird das Gebäude regelmäßig gewartet, gepflegt und instandgehalten, hält es länger, als wenn sorglos damit umgegangen wird.
Geringere Abschreibungen
In der Marktlage der vergangenen 20 Jahren haben Gebäude stets an Wert gewonnen, auch wenn sie bereits in die Jahre gekommen sind. Mit der Zinswende könnte sich dies möglicherweise bald ändern. Insbesondere ältere Bestandsobjekte würden schneller an Wert verlieren – vor allem dann, wenn Beschädigungen bestehen und wenn und sie optisch nicht mehr ansprechend sind. Ein professionelles Facility Management kann diesen Wertverlust minimieren.
Fazit
Ein effizienter und gewinnbringender Betrieb von Immobilien ist heutzutage ohne gutes Facility Management kaum mehr vorstellbar. Dennoch wird die Bedeutung einer professionellen Hausverwaltung nach wie vor vielerorts unterschätzt. Das liegt unter anderem daran, dass sich viele Immobilienbesitzer zu wenig mit der Thematik des Gebäudemanagements auseinandersetzen und daher dessen Bedeutung nicht oder nur teilweise verstehen. Bei einer genaueren Betrachtung erkennt man jedoch rasch, welches große Potenzial vom Facility Management für die technische Infrastruktur, für die Effizienz der Nutzungsphase, für die Lebensdauer und für die Werterhaltung ausgehen.